Datum:            31 januari 2013

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben kennisgenomen van het wetsvoorstel. Zij hebben hierover enkele vragen.

Ontruimingstermijn

In het wetsvoorstel wordt de maximale ontruimingstermijn voor de huurder van woonruimte teruggebracht van één jaar naar drie maanden. In de Memorie van Toelichting wordt aangegeven dat een termijn van drie maanden voor degene die de woning dient te verlaten om vervangende woonruimte te vinden redelijk wordt geacht. Genoemde leden vragen dit nader te motiveren gezien de huidige situatie op de woningmarkt in het algemeen en specifiek in de Randstad, de wachtlijsten voor sociale huurwoningen en het feit dat de huurder in dergelijke gevallen veelal onverwacht zijn huurrecht verliest. Bij de invoering van artikel 3:264 lid 6 in 1992 is er in het Parlement uitvoerig discussie geweest met betrekking tot de mate van bescherming van de huurder. Door de wetgever is destijds een termijn van een jaar redelijk geacht. De nu voorgestelde periode is echter vier keer zo kort. Genoemde leden vragen daarom wat de ervaringen in de praktijk zijn. Klopt het dat in de praktijk niet of nauwelijks de huidige maximale termijn van een jaar wordt gegund door de rechter maar meestal wordt gekozen van een periode van maximaal 6 maanden voor een huurder met (minderjarige) kinderen en voor een kortere periode als er geen sprake is van minderjarige kinderen? Genoemde leden vragen waarom de wettelijke termijn wordt ingekort terwijl in de praktijk al voorzien is in een goede afweging door de rechter bij de individuele gevallen tussen de belangen van de huurder en die van de hypotheekhouder en koper. Genoemde leden wijzer er in dit verband nog op dat een ontruiming op grond van het inroepen van het huurbeding, voor zover bekend, meestal geen urgentiegrond oplevert voor toewijzing van een vervangende woonruimte in de sociale huursector.

Onderzoek door de hypotheekhouder

Op grond van de voorgestelde wettekst van lid 3 van artikel 525 Rv zal degene die zich zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper op grond van het proces-verbaal van toewijzing tot ontruiming kunnen worden genoodzaakt. In het huidige artikel 525 Rv is het alleen de geëxecuteerde die op vertoon van het proces-verbaal van toewijzing dient te ontruimen. Voorts wordt voorgesteld om artikel 3:264, lid 1 BW in die zin aan te vullen dat de hypotheekhouder het huurbeding voorafgaand aan de openbare verkoop van een woning dient in te roepen, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen andere personen dan de hypotheekgever en zijn huisgenoten aanwezig zijn in het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop.

Genoemde leden hebben hierover nog enkele vragen. Volgens de Memorie van Toelichting zal er in ieder geval sprake zijn van een gegronde reden indien uit een voldoende recent uittreksel van de GBA blijkt dat alleen de hypotheekgever en zijn huisgenoten op het adres staan ingeschreven. Een inschrijving in de GBA geeft echter niet altijd voldoende inzicht in de vraag wie de feitelijke bewoners van de woning zijn. Genoemde leden vragen daarom een reactie op de stelling van de Nederlandse Orde van advocaten dat verder ingevuld moet worden welke eisen er gelden voor de vergewisplicht.

Positie van de woonruimtehuurder indien huurbeding niet is ingeroepen.

Genoemde leden vragen ook wat de situatie zal zijn indien blijkt dat zich op het moment van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing personen met recht of titel in de geveilde zaak bevinden die als zodanig niet bekend waren aan de veilingkoper. Klopt het dat deze bewoners, op grond van het proces-verbaal van toewijzing niet tot ontruiming kunnen worden genoodzaakt en dat de onzekerheid voor de veilingkoper dat hij geconfronteerd wordt met een huurovereenkomst die nagekomen dient te worden blijft bestaan, zo vragen deze leden?

De Memorie van Toelichting gaat er kennelijk vanuit dat het altijd om personen gaat die de hypotheekhouder niet heeft kunnen traceren na aankondiging van de veiling bedoeld in artikel 516 Rv en die na de veiling zonder recht of titel in het geveilde pand blijken te wonen, bijvoorbeeld krakers. Niet valt uit te sluiten dat er ook sprake van huurders kan zijn die niet door de hypotheekhouder zijn getraceerd. Vaak zal de koper de historie van de zojuist door hem gekochte zaak niet kennen en daarom in het duister tasten omtrent het eventuele recht dat aan het verblijf van de bewoners ten grondslag ligt. Genoemde leden vragen op welke wijze dit kan worden ondervangen. Is het bijvoorbeeld mogelijk onbekende (onder)huurders of andere feitelijke gebruikers met recht op verblijf tijdig te alarmeren zodat zij de tussenkomst van de rechter kunnen inroepen? Genoemde leden vragen daarom een reactie op het voorstel dat het exploot van het huurbeding ook uitgebracht kan worden zonder dat genoemde naam bekend is.

Als juist is dat personen die zich met recht of titel in de geveilde zaak bevinden maar als zodanig niet bekend waren aan de veilingkoper niet op grond van het proces-verbaal ontruimd kunnen worden, dan zal de kans dat de veilingkoper met een dergelijke huurder wordt geconfronteerd sterk afhangen van het onderzoek van de hypotheekhouder. De vraag is vervolgens volgens genoemde leden of met de toevoeging van lid 3 het procesinitiatief bij deze huurder wordt gelegd, en bijvoorbeeld ook in een geval de huurder zich op het adres heeft ingeschreven maar niet door de hypotheekhouder is getraceerd. Geconfronteerd met een dreigende ontruiming lijkt het -op grond van het voorgestelde lid 3 en de toelichting daarop- dat deze huurder wiens aanwezigheid niet door de hypotheekhouder vóór de veiling is getraceerd een procedure moet aanvangen ter voorkoming van zijn ontruiming. Genoemde leden vragen of dit de bedoeling is van de voorgestelde wetstekst.

Termijn aangekondigde ontruiming (art. 555 Rv)

Volgens de Memorie van Toelichting is er rekening gehouden met het oordeel van de Hoge Raad,  inhoudende dat op grond van artikel 8 EVRM iemand zijn woning niet mag verliezen voordat een rechter daarover vooraf een uitspraak heeft kunnen doen. Volgens de Memorie van Toelichting is daaraan in het geval van artikel 525, derde lid, Rv. (ten aanzien van personen die zich zonder recht of titel in de verkochte zaak bevinden) voldaan, doordat de gedwongen ontruiming moet worden betekend en vooraf worden gegaan door een exploit van de deurwaarder, houdende bevel om binnen drie dagen aan de executoriale titel te voldoen (art. 555 Rv). De termijn van drie dagen geeft degene die tot ontruiming wordt genoodzaakt de mogelijkheid om de rechter, voorafgaand aan de ontruiming, over de toelaatbaarheid van de ontruiming te laten oordelen. De termijn van drie dagen is echter kort om de bewoner een reële gelegenheid te geven een advocaat te zoeken. Het OM geeft een kraker reeds een langere termijn om een aangekondigde strafrechtelijk ontruiming effectief te kunnen laten toetsen door de rechter. Genoemde leden vragen waarom niet is gekozen voor een langere termijn bijvoorbeeld zeven dagen en de voorzieningenrecher in bijzondere gevallen de mogelijkheid te geven extra ontruimingstermijn te verlenen, bijvoorbeeld wanneer een gezin met kinderen op straat zou komen te staan zonder dat er adequate opvangmogelijkheden zijn.

Ook vragen deze leden waarom er voor is gekozen de bekendmaking door aanplakking te schrappen. Deze aanplakking is immers niet alleen van nut voor het informeren van kopers, waarvoor een bekendmaking via internet inderdaad een alternatief is, maar ook van nut om bewoners te waarschuwen voor de op handen zijnde executieveiling.

Artikelsgewijs

Artikel 3:267

Het wetsvoorstel laat het eerste lid van artikel 3:267 BW ongewijzigd. Het verandert daarmee niets in de regel dat de hypotheekhouder om het goed in beheer te kunnen nemen de machtiging van de voorzieningenrechter nodig heeft. In de praktijk ontstaat echter regelmatig debat tussen de hypotheekhouder en de gerechtsdeurwaarder, indien de hypotheekhouder bij zijn beheer op verzet van de hypotheekgever stuit. Legitimeert de machtiging van de rechter de gerechtsdeurwaarder dan het verzet van de hypotheekgever te breken, zo vragen deze leden? Deelt de regering de mening dat in beheer nemen niet perse hetzelfde is als in gebruik nemen en de daarmee gepaard gaande rechten? Beheer lijkt volgens genoemde leden ook mét rechterlijke machtiging een diffuus begrip. Het kan zich uitstrekken tot het incasseren van de huur, als het verhypothekeerde goed is verhuurd, tot het laten uitvoeren van achterstallig onderhoud met inbegrip van de betaling van het loon van daartoe ingeschakelde vaklieden. Deze discussies kunnen wellicht toenemen nu op grond van het wetsvoorstel de bevoegdheid tot beheer op grond van het nieuwe vierde lid van artikel 3:267 BW tegen eenieder met uitzondering van de huurder kan worden ingeroepen, dat wil zeggen: ook tegen een partij die geen partij bij de hypotheekakte was. Genoemde leden vragen daarom of verduidelijking op dit punt nodig is bijvoorbeeld middels een aparte procedure waarin de veroordeling van de hypotheekgever tot de bedoelde concrete prestatie wordt gevorderd.

Artikel 3:267a

Dit artikel introduceert onder meer de plicht van de hypotheekgever, alsmede eenieder die een tot bewoning bestemde onroerende zaak gebruikt, aan belangstellenden gelegenheid tot bezichtiging te bieden. In het derde lid wordt gesproken over “met behulp van de sterke arm”. Genoemde leden vragen of dit begrip voldoende duidelijk is. Zij vragen of hun indruk klopt dat hier alleen de politie onder kan worden verstaan en dat hiermee niet de gerechtsdeurwaarder wordt bedoeld.

Voor meer informatie: www.tweedekamer.nl.