Datum:            24 januari 2013

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben kennisgenomen van de nota van wijziging waarmee de maximale percentages voor huurverhoging op grond van inkomen voor de 3 inkomenscategorieën worden verhoogd naar 1,5%, 2,5% respectievelijk 6,5%.

Timing

De regering wil het totale pakket van huurverhoging op grond van inkomen vóór 1 maart 2013 geregeld hebben, zodat de Wet inkomensafhankelijke huurverhoging tijdig vóór de uiterste huuraanzeggingsdatum van 30 april (vóór 1 mei) in het Staatsblad kan worden gepubliceerd. Dat is nodig voor de uitvoering van het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging, omdat er voldoende tijd moet zijn voor de verstrekking van inkomensverklaringen door de Belastingdienst aan verhuurders en de administratieve verwerking daarvan in de huuradministratie en productie en verzending van de huuraanzeggingen door verhuurders. Er zijn dus slechts zes weken beschikbaar voor de volledige parlementaire behandeling van deze wetsvoorstellen. Gezien het verstrekkende en fundamentele karakter van de voorstellen vinden genoemde leden de tijd voor de behandeling erg kort voor een zorgvuldige en afgewogen behandeling.

WoOn 2012

Het grootschalige onderzoek WoOn 2012 is in de afrondende fase. Klopt het dat de uitkomsten hiervan op het ministerie al bekend zijn naar dat deze pas op 11 april worden gepubliceerd? Is de regering bereid om voor besluitvorming over inkomensafhankelijke huurverhoging de uitkomsten van WoOn 2012 aan de Kamer te sturen, zodat het debat en besluitvorming kan plaatsvinden op basis van de meest recente gegevens?

Is de regering bereid om de voorgestelde huurverhogingen voorafgaand aan de besluitvorming te onderwerpen aan een betaalbaarheidscheck, met gebruikmaking van de cijfers uit WoOn 2012 en uitgevoerd volgens de methodiek zoals het OTB die heeft ontwikkeld voor het onderzoek “Is huren te duur?” (Real Estate Research Quarterly, oktober 2012)? Is de regering bereid om bij het uitvoeren van een betaalbaarheidscheck ook rekening te houden met de effecten van de toenemende energiekosten?

Samenstelling huishouden

In hoeverre werkt deze wet strategisch gedrag van huurders in de hand, aangezien de peildata voor de hoogte van het huishoudinkomen en de samenstelling van het huishouden niet gelijk zijn?

Privacy

Met enkele persberichten, een circulaire van het ministerie en een vermelding op de website rijksoverheid.nl zou blijkens de nota naar aanleiding van het verslag voldaan worden aan de informatieplicht die de Wbp voorschrijft. Genoemde leden vragen of dit klopt aangezien er geen sprake is van individuele informatieverstrekking vooraf, waar de Wbp wel om vraagt. Klopt het dat alleen het “duur en omslachtig” zijn onvoldoende grond is om de Wbp te passeren?

Genoemde leden vragen ook of wordt gecontroleerd of verhuurders inkomensindicaties opvragen van huurders die niet in een gereguleerde huurwoning wonen. Wordt er opgetreden tegen verhuurders die onrechtmatig de verstrekte inkomensindicaties hebben gebruikt voor andere doelen dan het doen van een voorstel tot boveninflaitoire huurverhoging, zoals door het naar buiten brengen van informatie over de algemene situatie over scheefwonen? Zo ja, op welke manier?

In 2012 zijn door de Belastingdienst 1,8 miljoen inkomensindicaties afgegeven. Voor 2013 worden er maximaal 1,6 miljoen aanvragen voor inkomensindicaties verwacht. Waarop is deze verwachting gebaseerd, zo vragen deze leden?

In het lenteakkoord staat: “Bezwaar en beroep rondom de hoogte van het inkomen loopt via de reguliere kanalen bij de Belastingdienst. Door de ervaring van de Belastingdienst met dergelijke privacygevoelige gegevens is deze hiermee maximaal gewaarborgd. Het CBP houdt conform de Wet bescherming persoonsgegevens toezicht op het proces. Dit betreft dan de aanlevering van de inkomenscategorie per huishouden door de Belastingdienst en de verwerking daarvan door de verhuurders.” Er is echter in het voorliggende wetsvoorstel echter geen sprake van een bezwaar- of beroepsmogelijkheid bij de Belastingdienst. Genoemde leden vragen daarom hoe deze bepalingen uit het lenteakkoord zijn of worden uitgevoerd. Ook vragen deze leden hoe het CBP toezicht houdt nu het CBP zelf aangeeft bezwaren te hebben tegen het wetsvoorstel.

Gevolgen corporaties

In het verslag hebben genoemde leden gevraagd naar een nadere analyse van de financiële gevolgen voor corporaties van het voorstel, met daarbij een vergelijking tussen het voorliggend wetsvoorstel en het alternatief van de huursombenadering zoals voorgesteld in onder meer wonen 4.0. Krijgen corporaties met het voorliggende voorstel wel voldoende ruimte voor een financieel gezond toekomstperspectief, mede in het licht van de andere kabinetsvoorstellen die corporaties raken? In de nota naar aanleiding van het verslag antwoord de regering dat uit doorberekeningen van het CFV (Kamerstukken II 2010/11, 29 453, nrs. 185 en 206) als van het onderzoeksbureau ABF (Kamerstukken II 2011/12, 29 453, nr. 244) blijkt dat deze huurmaatregelen verhuurders voldoende mogelijkheden bieden om de financiële effecten van de verhuurderheffing te compenseren en de corporaties derhalve niet hoeven in te boeten aan investeringskracht. Corporaties kunnen verder hun financiële positie en dus hun investeringskracht verbeteren door bijvoorbeeld meer woningverkopen en een efficiëntere werkwijze. Genoemde leden constateren dat de genoemde onderzoeken zich echter richten op een aanzienlijk lagere verhuurderheffing dan nu door de regering wordt beoogd. Zij vragen daarom opnieuw om een nadere analyse van de verhouding tussen de voorstellen voor huurverhoging op grond van inkomen zoals deze thans luiden en de verhuurderheffing en wat dit betekent voor de toekomst van de corporaties zowel wat betreft investeringsruimte als solvabiliteit. Ook zijn deze leden teleurgesteld dat kennelijk de effecten van het alternatief, te weten een huursombenadering, niet zijn doorgerekend. Zij vragen dit alsnog te doen zodat de Kamer tot een gefundeerde conclusie kan komen.

Huurtoeslag en koopkracht

Deze leden vragen een doorrekening van de gevolgen voor de huurtoeslag van het pakket van wetsvoorstellen met betrekking tot huurverhoging op grond van inkomen. Welke effecten van dit wetsvoorstel worden wel gecompenseerd in de huurtoeslag voor de huurder en welke niet? Worden de huurstijgingen voor groepen met een laag inkomen volledig gecompenseerd door de huurtoeslag? Is de uitbereiding van de huurtoeslag, zoals voorgesteld in het regeerakkoord, toereikend om de effecten van de voorgestelde huurmaatregelen zonder koopkrachteffecten voor huurtoeslagontvangers uit te voeren? Genoemde leden vragen om een overzichtstabel waarin de verschillende effecten zijn verwerkt zowel voor de huurders per inkomenscategorie als voor het huurtoeslagbudget.

Hoeveel huurtoeslagontvangers zullen niet volledig worden gecompenseerd omdat hun huur door de huurstijgingen boven de kwaliteitskortingsgrens heen zal stijgen? Zijn de koopkrachteffecten hiervan doorgerekend?

Huursombenadering

Genoemde leden constateren dat in het regeerakkoord wordt gesproken over de huursombenadering maar zien hier in dit wetsvoorstel niets van terug. Zij vragen daarom wat het kabinet verstaat onder de huursombenadering, waarom het kabinet niet heeft gekozen voor de huursombenadering zoals voorgesteld in onder meer wonen 4.0 en wanneer de Tweede Kamer ten aanzien van de huursombenadering nadere voorstellen kan verwachten. Deelt de regering de mening dat een inkomensafhankelijke huurverhoging slecht tot niet te combineren is met een huursombenadering? Kan de huursombenadering zoals genoemd in het regeerakkoord er toe leiden dat huren meer dan 6,5% boven inflatie stijgen? Zo ja, tot hoe hoog maximaal en waar is dat in dit of een ander wetsvoorstel geregeld?

Ook vragen deze leden waarom er niet voor gekozen is om de maximale huurstijging voor iedereen gelijk te houden en de extra huurstijging voor de lagere inkomens te compenseren door aanpassing van de huurtoeslag. Het grote voordeel van dit model is volgens deze leden dat inkomenspolitiek bij de belastingdienst blijft, dat er geen privacy problemen zijn, dat het aantal procedures bij de huurcommissie beperkt kan blijven, en dat er ook geen problemen zijn wanneer het inkomen van een huurder weer daalt.

Scheefwonen

Genoemde leden vinden het opmerkelijk dat het kabinet geen eenduidige definitie kent van scheefwonen, maar ondertussen wel een voorstel doet voor huurverhoging op grond van inkomen waarvan de ratio juist is gelegen in het uitgangspunt dat er nu huurders zijn die scheefwonen. Betekent dit dat het kabinet bereid is dit wetsvoorstel aan te passen indien blijkt dat op grond van dit wetsvoorstel te veel huurders zijn aangeduid als scheefwoner?

Informatie over maximale huurprijs

Door het wetsvoorstel zullen meer huren toegroeien naar het niveau van de maximale huurprijs. Genoemde leden vragen in hoeverre (potentiele) huurders momenteel (verplicht) worden geïnformeerd over deze maximale huurprijs en of de regering van mening is dat deze informatievoorziening moet worden verbeterd.

Bezwaarprocedure

Genoemde leden constateren dat de groep huurders die wordt geconfronteerd met een inkomensafhankelijke huurverhoging aanzienlijk is uitgebreid met de inkomens tussen 33.614 en 43.000 euro. Hiermee worden ook de bezwaren - die met name de Eerste Kamer uitte- groter. Deze bezwaren raken met name de bezwaarprocedure. Genoemde leden constateren dat in de nota van wijziging geen voorstellen op dit punt worden gedaan. Genoemde leden vragen daarom een reactie op de onder meer door Aedes geuite kritiek op de vormgeving van de bezwaarprocedure.

Casuistiek

Genoemde leden constateren dat er enige spraakverwarring is over de vraag of er bij inkomens boven de 43000 euro nu wel of geen sprake kan zijn van ongelimiteerde huurstijging. Zij willen hierover volstrekte helderheid nu er in een weblog van één van de coalitiegenoten te lezen is “Er is dus geen sprake van een ongelimiteerde huurstijging als je inkomen boven de 43.000 euro uitkomt. Bovendien, ga je minder verdienen dan 43.000 dan zakt de huur weer.” Kloppen deze twee uitspraken zo vragen deze leden, aangezien het regeerakkoord anders lijkt te suggereren.

Genoemde leden vragen mede in dit verband om een nadere reactie op de onderstaande casussen:

In de nota naar aanleiding van het verslag hebben genoemde leden het voorbeeld aangehaald van twee identieke huizen die als gevolg van een verschillende huurhistorie een ongelijk huurniveau hebben. Een alleenstaande met een inkomen van € 41 000,– en een huur van € 450,– kan met het wetsvoorstel een extra huurverhoging van 2,5% boven inflatie krijgen, terwijl een gezin met twee kinderen met een gezamenlijk inkomen van € 44 000 en een huur van € 640,–, te maken kan krijgen met een huurverhoging van 6,5% boven inflatie. Genoemde leden vroegen of dit eerlijk wordt geacht en zo ja wat hiervoor de argumenten zijn. Zij constateren dat in het antwoord alleen wordt verwezen naar de maximale huurprijsgrens en naar het feit dat de inkomens van kinderen niet volledig meetellen. Genoemde leden constateren echter dat gezinnen ook zonder inkomen van kinderen boven de inkomensgrens van € 43 000  uit kunnen komen. Bovendien geldt in deze gevallen de maximale huurgrens juist niet aangezien in het regeerakkoord staat dat de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld voor deze doelgroep. Zij vragen daarom een nadere onderbouwing.

In de nota naar aanleiding van het verslag wordt gesteld dat de huurprijs niet wordt verlaagd als het inkomen daalt tot onder de inkomensgrens voor een inkomensafhankelijke huurverhoging omdat de huurprijs dan immers nog in overeenstemming zou zijn met de kwaliteit van de woning. Klopt het, zo vragen deze leden, dat wanneer een huurder met een inkomen boven de € 43 000  , wanneer deze terugvalt in inkomen,  nog steeds te maken kan hebben met een huur boven de maximale huurprijs gezien de genoemde passage in het regeerakkoord? Vindt de regering het rechtvaardig dat zo’n huurder in dat geval moet verhuizen naar een andere sociale huurwoning om weer een huurniveau te krijgen dat klopt met de kwaliteit van de woning, terwijl deze huurder al in een sociale huurwoning zat?

Deze leden constateren dat door huurverhoging op grond van inkomen de huur van een woning kan stijgen boven de liberalisatiegrens en daarmee boven de huurtoeslaggrens. Zij vragen voorts of het klopt dat dan de situatie kan ontstaan dat een huurder die, na een paar jaar van (maximaal) 6,5% huurstijging boven inflatie, fors terugvalt in zijn inkomen geen huurtoeslag krijgt omdat de woning inmiddels boven de huurtoeslaggrens is gekomen terwijl deze huurder op grond van zijn inkomen wel recht zou hebben gehad op huurtoeslag. Deze leden vragen of de regering deze situatie wenselijk en rechtvaardig vindt. Hoeveel huurtoeslagontvangers zullen hun recht op huurtoeslag kwijtraken doordat hun huur door de huurverhoging zal stijgen boven de liberalisatiegrens? Wat is het effect hiervan op hun koopkracht?

Voor meer informatie: www.tweedekamer.nl.