Bijdrage aan het debat over de Verhuurderheffing van Roel Kuiper, ChristenUnie (bijdrage mede namens SGP)

Voorzitter,

Vandaag bespreken we nieuwe maatregelen met betrekking tot de woningmarkt. Van deze maatregelen is de invoering van een verhuurderheffing weliswaar het meest in het oog springende onderwerp, maar niet het enige. Bij het sluiten van het Woonakkoord heeft mijn fractie aangegeven in dat akkoord een begin te zien van noodzakelijke hervormingen op de woningmarkt. Er is veel in beweging gekomen inmiddels. Het is goed dat hypotheekvormen eenvoudiger zijn gemaakt en er aftopping plaatsvindt van de mogelijkheden tot renteaftrek. Duidelijkheid geeft vertrouwen. De markt voor koopwoningen, met name in de onderste prijssegmenten, trekt weer aan en dat is goed nieuws. Het is van belang dat starters een woning kunnen kopen en dat er doorstroming plaatsvindt, zo mogelijk ook vanuit de huursector naar de koopsector. In het debat over de huurverhoging op grond van inkomen was dat punt uitdrukkelijk aan de orde en werd onder meer  gesproken over het belang van een toereikende woningvoorraad in de vrije sector.

Vandaag spreken we over maatregelen die direct effect zullen hebben op de gereguleerde sector en op de positie van corporaties en particuliere verhuurders in die sector. De verhuurderheffing raakt hun financiële positie en mogelijkheden om te investeren. De verhuurderheffing heeft twee kanten: het doet iets met de positie van verhuurders en het is tevens een belasting die geheven wordt met het oog op de situatie van ’s Rijks financiën. Dat ons land moet bezuinigen is duidelijk. De vraag die op tafel ligt of het ook verantwoord is het zo te doen en of deze afroming de ontwikkeling van de huursector niet te zeer belemmert. Daarop wil ik deze bijdrage richten. Allereerst is er de vraag naar de rechtmatigheid van de maatregel, in de tweede plaats of de heffing in verhouding is tot het draagvermogen van verhuurders en in de derde plaats hebben onze fracties vragen over de effecten van de maatregel.    

Allereerst een aantal opmerkingen over de rechtmatigheid. Mijn fractie is van oordeel dat corporaties in dit land hun vermogen hebben kunnen opbouwen op grond van gemeenschappelijke keuzes, wetgeving en gunstige regelingen. Er is becijferd dat in de periode 1959-1991ruwweg 100 miljard Euro van het Rijk naar de corporaties is gevloeid in de vorm van subsidies. Toen na de bruteringsoperatie de subsidies werden afgebouwd bleven de omstandigheden voor corporaties gunstig. De huurtoeslag in de gereguleerde sector zorgde voor meer dan voldoende vraag naar corporatiewoningen.  Dat blijft ook zo. De lage rente zorgde en zorgt voor beschikbaarheid van kapitaal en daarnaast zijn er ook nog altijd de garantstellingen van de overheid. Gelet op het feit dat de corporaties hun vermogen kunnen opbouwen binnen de kaders van een publieke ordening is een heffing als bedoeld in deze wet alleszins gerechtvaardigd.  Als nu ook de huren mogen stijgen en er dus ook meer geld in kas komt van de corporaties, is deze heffing op zichzelf geen onlogische maatregel. Onze fracties hebben geen principieel bezwaar tegen de heffing.

Hoe zit dit bij particuliere verhuurders? Mijn fractie heeft op dat punt wel een aarzeling. De overheid kan particuliere verhuurders een belasting opleggen, maar het betreft dan niet een heffing over een vermogen dat met publieke middelen is opgebouwd, maar over een vermogen dat is opgebouwd met particuliere middelen. Dat is hier wel een verschil. Inderdaad profiteren particuliere verhuurders ook van de ruimte om huren te verhogen en van vraag die wordt gestimuleerd door de huurtoeslag, maar de condities waaronder zij investeren zijn anders. Zij bouwen en verhuren voor eigen rekening en risico. Wat is nu de grondslag voor de heffing bij particuliere verhuurders, zo vraag ik aan de minister? Er is een duidelijke roep om particuliere verhuurders en niet-toegelaten instellingen anders te behandelen dan corporaties. Graag wil ik van de minister weten welke mogelijkheden hij hiervoor ziet. Ik denk in dit verband ook aan verhuurders met een maatschappelijk oogmerk, zoals de 115 hofjes in ons land, die niet behoren tot de toegelaten instellingen en geen commercieel doel hebben. Het betreft hier een beperkte groep, maar onze fracties menen dat zij terecht vragen om uitgezonderd te worden van de verhuurderheffing. Graag een reactie van de minister op dit punt.

Voorzitter, dan kom ik nu toe aan de proportionaliteit van de verhuurderheffing. Het betreft hier een forse heffing, oplopend tot 1,7 miljard in 2017. Aanvankelijk had het kabinet een nog hogere heffing in gedachten, maar die is teruggebracht in het Woonakkoord. Maar de heffing blijft fors. Ze raakt hoe dan ook aan het functioneren van corporaties. Gelet op waar corporaties vandaan komen en waar ze nu staan is de heffing echter  te billijken. Voor de meeste corporaties is dit een last die gedragen kan worden en wellicht ook een zekere tucht aanbrengt. Ik denk aan de salarissen van bestuurders, de bedrijfsvoering en de riskante transacties. Er is in de afgelopen jaren de nodige commotie geweest over het handelen van corporaties en onze fracties menen dat herbezinning nodig is. Veelzeggend is dat Aedes  zich bij de heffing heeft neergelegd om een voor hen belangrijker punt binnen te halen, namelijk het behoud van de liberalisatiegrens waar deze nu ligt (bij 681 Euro) met het oog op de discussie over Europese staatssteun. Dat houdt de corporaties in positie en dat weegt ook voor Aedes kennelijk het zwaarst.

Niettemin is de heffing fors en mijn fractie vraagt zich wel af of deze op de langere termijn op dit niveau moet blijven. Mijn fractie hecht zeer aan monitoring en evaluatie en meent dat het in de toekomst wellicht geboden is de heffing aan te passen of wellicht deels anders te besteden.. Een horizonbepaling is niet nodig, de rechtmatigheid van de heffing is niet in geding, maar aanpassing bij wet is natuurlijk altijd mogelijk. Er is al afgesproken dat er een evaluatie over drie jaar zal komen. Deze moet wat onze fracties betreft de effecten van de heffing nauwkeurig in kaart brengen, zowel op de corporaties en andere verhuurders als ons volkshuisvestelijk beleid. Daarna zou een politieke weging moeten plaatsvinden met betrekking tot het vervolg. 

Voorzitter, tot slot hebben onze fracties vragen over  de effecten van de verhuurderheffing. Hier sta ik nog wat uitvoeriger bij stil en richt me op de effecten op de woningmarkt als zodanig, op de verhuurders en op de huurders.

Allereerst de woningmarkt zelf. Er wordt uiteraard veel gesproken over de ruimte die overblijft voor investeringen. Maar hoeveel investeringen zijn nodig en in welk deel van de markt? Tijdens het debat over de huurverhoging op grond van inkomen is veel gesproken over de behoefte aan woningen net boven de liberalisatiegrens. Maar hoe zit het precies met de behoefte aan woningen onder die grens? Is er genoeg, is er te weinig en waar dan? De minister geeft aan dat de voorraad huurwoningen in de sociale sector 2,6 miljoen bedraagt en dat de doelgroep 1,9 miljoen huishoudens omvat. Kan de minister dit toelichten? Betekent dit dat er voldoende woningen beschikbaar zijn, ook in de overdrukgebieden, en dat de investeringen zich vooral moeten richten op renovatie en onderhoud? 

De minister heeft extra middelen vrijgespeeld die corporaties kunnen benutten om te investeren in onder meer het energiezuinig maken van woningen. Dan is er nog de heffingsvermindering voor topkrimpgebieden en een enkele stadsregio. Onze fracties zouden willen weten of de minister in deze heffingsvermindering een uit te bouwen sturingsinstrument voor de toekomst ziet. De overheid zou corporaties kunnen prikkelen bepaalde investeringen te doen als daar een heffingsvermindering tegenover staat. Hoe denkt de minister over het toekomstig gebruik van dit instrument?

In de tweede plaats zijn er effecten van de heffing op de verhuurders zelf. Zal de heffing ertoe leiden dat particuliere verhuurders zich meer gaan terugtrekken in de vrije sector? Wij hebben brieven van Vastgoed Belang Nederland waarin wordt aangegeven dat het verdienmodel van particuliere verhuurders in de toekomst onder druk staat door de verhuurderheffing. Aangezien zij niet de efficiencywinst kunnen halen uit de bedrijfsvoering wordt het voor hen minder aantrekkelijk in de gereguleerde sector actief te blijven. Verwacht de minister een dergelijke ontwikkeling en hoe gewenst is die

In de derde plaats is er een effect op huurders. Daar waar de heffing zwaar drukt zullen verhuurders geneigd zijn de ruimte voor huurverhoging maximaal te benutten. De huurstijging bij corporaties is dit jaar 5%, ook volgens opgaven van de Woonbond. Een dergelijke verhoging bereikt op een gegeven moment een plafond. Dat betekent het nodige voor de inkomsten van corporaties en dat geeft aanleiding om in de toekomst anders tegen de heffing aan te kijken.  Graag op dit punt een reactie van de minister.

Voorzitter, van groot belang zal zijn hoe de verhuurderheffing uitpakt zowel voor corporaties als voor particuliere verhuurders. Ik geloof niet dat we direct van een ‘meltdown’ van de corporatiesector moeten spreken, maar het is duidelijk dat er verschillen zijn in uitgangspositie, solvabiliteit en investeringsruimte, zoals ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting aangeeft. Zorgvuldige monitoring zal nodig zijn en met de vinger aan de pols zal bijsturing nodig kunnen zijn. Dat is de weg die onze fracties willen bewandelen.

Wij zien met belangstelling uit naar de beantwoording van de door ons gestelde vragen.