Lees hier de hele bijdrage van Roel Kuiper aan het debat over huurverhoging op grond van inkomen (33129 en 33330)

Voorzitter,

Het spreekt vanzelf dat we de huurwetten die we vandaag behandelen bezien in het licht van het  Woonakkoord. Mijn fractie ziet het Woonakkoord als het begin van broodnodige hervormingen in het woonbeleid. Het begin, onderstreep ik, want er zal nog meer nodig zijn. Wij voeren dit debat terwijl het werk op bouwplaatsen stilvalt en werkers in de bouw ontslagen worden. De ontwikkelingen zijn pijnlijk, vooral in een tijd van algehele recessie. Maar de stagnatie in de bouw is ook een weerspiegeling van de stagnatie in het beleid. Jarenlang kon over hervormingen niet worden gesproken, er warenteveel taboes. In 2007, dus nog voor de crisis, beschreef de VROM-Raad, in de studie Tijd voor Keuzes, al helder wat er gedaan moest worden. Ze signaleerde dat het verschil tussen huren en kopen te groot was geworden, ze signaleerde een gebrek aan doorstroming tussen beide sectoren en binnen beide sectoren, ze signaleerde een achterblijvende woningbouwproductie, en ze wees op de noodzaak de huren meer marktconform te maken en het rente-aftrekstelsel geleidelijk af te bouwen. Dat was 2007. Mijn fractie heeft steeds aangedrongen op een integrale visie om aan al deze aspecten recht te doen. Die integrale visie is er nog niet, we komen daar nog over te spreken, maar het Woonakkoord zet in elk geval een aantal belangrijke stappen. Bij het verder ontwikkelen van die stappen is het belangrijk  gemeenten, particuliere verhuurders  en de vier partijen van Wonen 4.0 te betrekken. 

Hervormingen zijn nodig omdat we op de oude voet niet verder kunnen gaan. De VROMRaad signaleerde al dat de woningmarkt er een is van onevenwichtigheden. Overheidsprikkels werken bovendien zo dat er ‘vraagondersteuning’ is voor kopers die het inkomen hebben om duurdere huizen te bewonen en huurders met een laag inkomen die huurtoeslag ontvangen. Het stelsel helpt dus vooral mensen met hoge en lage inkomens, brengt ze naar de uiteinden van de woonladder, en stimuleert onvoldoende op het tussensegment: de duurdere huurwoning en de goedkopere koopwoning. De instrumenten moeten worden herzien om meer ondersteuning te krijgen voor de vraag van starters en middeninkomens en een verruiming van het aanbod van woningen in het midden van de woonladder. We spreken vandaag over het huurbeleid,waar we een aantal hekken verplaatsen, maar er moet veel meer gebeuren.  Tot 2020 zouden er ruim 700.000 woningen moeten worden gebouwd volgens het vorige kabinet, waarvan 300.000 koop en 200.000 vrije sector huur. Dit vraagt een visie op de werking van de huidige woningmarkt, planning, coöperatie, en dus regie en sturing. De bezinning daarop – ‘never waste a good crisis’ - moet onderdeel zijn van de hervormingsagenda.

Voorzitter, na de Tweede Wereldoorlog is de woningnood in dit land krachtig aangepakt. De gebundelde regeringsverklaringen uit de jaren 1945-1982 die wij rond de jaarwisseling namens Elsevier kregen aangeboden laten dat zien. Wij mogen niet talmen, zo luidt de titel boven al die vroegere beleidsaankondigingen. Er zijn destijds grote inspanningen verricht, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin, zowel dus als het gaat om het bouwen van betaalbare woningen als om de verbetering van de woningvoorraad door sloop (‘krotopruiming’) en verbetering van bestaande bouw. Wie de lijn van opeenvolgende regeringsverklaringen nog even doortrekt, ziet echter ook dat de politieke aandacht voor het woonthema vanaf de tweede helft van de jaren tachtig langzaam wegebt. De grootste problemen lijken achter de rug en de aandacht richt zich op gerichte stedelijke vernieuwing en de gewenste aansturing van het veld van betrokken instanties. Corporaties worden verzelfstandigd, de Rijksoverheid komt op afstand, belangrijke delen van het beleid, zeker ook waar het de woningbouw betreft, komen bij de gemeenten te liggen. De vraag doet zich inmiddels voor of de overheid zich niet te ver heeft teruggetrokken. Als de verzelfstandiging van corporaties gepaard ging met een geloof in het oplossend vermogen van de markt, dan dienen we nu, na twintig jaar, ons te bezinnen op de vraag waarom de onevenwichtigheden in de sector niet zijn opgelost. Voorzitter, mijn fractie is van mening, dat de Rijksoverheid meer regie moet nemen dan ze in de afgelopen jaren heeft gedaan. We moeten niet alleen het beleid op het gebied van huur en koop tegen het licht houden, maar ook meer gemeenschappelijke richting aanbrengen in het woonbeleid.   

Voorzitter, wonen is iets dat ons persoonlijk raakt. Wij hebben veel brieven gehad in de afgelopen weken, vooral van huurders. Dat zijn niet alleen brieven van mensen die zich zorgen maken over de eigen situatie, maar vooral ook over de onevenwichtigheden, wellicht mag ik zeggen de ‘scheefheid’ in het geheel van het woonbeleid, met name ook over het verschil tussen koop en huur. Die brieven zijn nogmaals een aansporing om te komen tot samenhangend beleid en daar de komende jaren voor te gebruiken. Na jaren van taboe op de hypotheekrente-aftrek en vastgeroeste systemen is er nu dit Woonakkoord. Die brengt  nog niet de eindoplossing, maar kan als fundament  aangemerkt worden om verder op te bouwen. Hoewel het vandaag zal gaan over de wetsvoorstellen over huurverhoging op grond van inkomen, wil ik eerst iets zeggen over de koopsector, daarna over huren en dan over de samenhang tussen beide. 

Kopen

Voorzitter, als het gaat om eigenwoningbezit heeft ook de bevolking van dit land niet getalmd. Het eigenwoningbezit is van 1948 tot 2008 gestegen van 27% naar zo’n 57% van de woningvoorraad. Er heeft zich een duidelijke voorkeur afgetekend voor het kopen van een eigen woning als men dat kan. De overheid heeft dit ondersteund via het stelsel van hypotheekrente-aftrek. Niet iedere woonwens hoeft echter te worden ondersteund, vooral niet daar waar mensen voldoende vermogen hebben om zelf bij te dragen. Al langer wordt ingezien dat dit Daar komt bij dat de leenfaciliteiten bij banken in de afgelopen decennia, bij voldoende beschikbaar kapitaal op de kapitaalmarkt, te ruim zijn geworden, en burgers in de verleiding zijn gekomen hoge leningen aan te gaan. Dit heeft de prijs van huizen  opgedreven – naar schatting zo’n 20-25% - en brengt mensen in moeilijkheden nu de prijzen weer dalen. Het is goed dat er beleid is ingezet dat deze twee problemen te lijf gaat: de hoogte van de aftrek en de versobering van de leencapaciteit. De hypotheekrente-aftrek blijft een belangrijk instrument, maar moet geleidelijk verder worden hervormd.  

Mijn fractie heeft zich meer dan eens uitgesproken voor een vereenvoudiging in het aanbod aan hypotheken. Er is nu gekozen voor de annuitaire aflossingshypotheek als norm en dat heeft onze steun. Terecht is opgemerkt dat aflossen het uitgangspunt moet zijn.  De keerzijde van de ruime leenfaciliteiten is dat veel vastgoed nu is gefinancierd met soms torenhoge schulden.  In publicaties van Jaap van Duijn kan men lezen hoe onverantwoord het is kapitaal vast te leggen in de vorm van aangegane schuld zonder dat duidelijk is hoe die schuld wordt terugbetaald. De econome Dambisa Moyo voorspelt aan de hand van deze omgang met kapitaal ‘de ondergang van het Westen’. Misschien wat al te dramatisch, maar zij geeft wel aan hoezeer overinvesteringen een molensteen om ieders nek kunnen worden. Om niet in een schuldeneconomie te belanden is het goed dat we aflossingsvrije varianten van hypotheken niet meer toestaan.

Wat nu te denken van het voorstel in het Woonakkoord om met een tweede lening een deel van de eigen woning af te lossen? Het risico van deze variant is dat niet voorspeld kan worden of het mensen aan het eind van de rit niet alsnog in de problemen brengt en met restschulden opzadelt. Wel is het waar dat mensen in vrijheid beslissen of ze voor deze variant willen kiezen en dat deze regeling financieel ongunstig uitpakt, waardoor er hopelijk een flinke rem op komt te staan. Bij de presentatie van deze variant werd aangegeven dat dit starters zou kunnen helpen. Kan de minister aangeven of dit werkelijk zo is? Hoe staan de banken hier inmiddels  tegenover?  

Meer enthousiasme bestaat er bij onze fractie over de uitbreiding van het fonds voor startersleningen naar 50 miljoen Euro. Daarvan kunnen 11.000 starters in 200 gemeenten profiteren. Het lijkt me van belang dat dit stelsel nog verder wordt uitgebreid, ook met het oog op de positie van jonge generaties op de woningmarkt. Hier ondersteunen we een vraag mee in het tussensegment. Kan de minister bevorderen dat nog meer financiers dan de overheid dit fonds versterken?

De overheid stimuleert eigenwoningbezit via de hypotheekrente-aftrek. Het beperken van leenvarianten is nog niet de hele hervorming die hier nodig is. Om de verhoudingen meer recht te trekken moet de hoogte van de hypotheek worden afgetopt. Wie een duur huis wil kopen, zal daarvoor eigen vermogen moeten meebrengen. Welke verdere stappen is de regering voornemens te zetten op dit pad?

Huren

Voorzitter, dan kom ik nu te spreken over de voorliggende huurwetten. Wij danken de minister voor de uitvoerige beantwoording van de vele vragen die gesteld zijn. Zoals veel fracties in dit Huis heeft ook mijn fractie zich al eerder uitgesproken voor een gematigde huurstijging in de gereguleerde sector om de huren meer marktconform te maken. De wenselijkheid van deze stap  is ook uitgesproken door de partijen die zich hebben verenigd in het plan Wonen 4.0. Wonen 4.0 spreekt zich uit voor een verhoging met het percentage van 2% bovenop de inflatie. Het Woonakkoord van de vijf fracties laat de huren tot 43.000 Euro stijgen met resp. 1,5% en 2,5%. Daarboven wordt een extra stap gemaakt, maar nog altijd gematigder (4%) dan in de plannen van minister-Spies (5%) en in het regeerakkoord (6,5%). Waarom is het belangrijk dat huren in de gereguleerde sector meer marktconform worden? In de eerste plaats is het fair dat woningen de huur opbrengen die meer overeenkomt met de waarde van de woning. Het gat is nu gemiddeld 30%. In de tweede plaats wordt de overgang naar de vrije sector soepeler, waar immers meer marktconforme prijzen bestaan. In de derde plaats geeft dit een overweging voor mensen die wel het inkomen hebben voor een duurdere huurwoning om door te stromen. Ik plaats die laatste overweging niet voorop. Natuurlijk gaat het er niet om mensen hun woningen uit te jagen. Wat ik vooropstel is dat sociale huurwoningen er zijn voor mensen die ze ook daadwerkelijk nodig hebben. Daar is ons stelsel op ingericht, niet op het geven van een extra huursubsidie aan bewoners die voldoende inkomen hebben in eigen woonbehoeften te voorzien. 

Deze beweging heeft alleen maar zin als er een koppeling komt tussen de huur en de waarde van de woning. In het Woonakkoord wordt teruggekeerd naar dit principe, waar dan ook een begrenzing van de maximale huurstijging bij hoort. Dit Woningwaarderingsstelsel moet ook een belangrijke verankering van de huren blijven als er wordt overgestapt naar een huursombenadering die corporaties en andere verhuurders in de toekomst de ruimte geeft de huren zelf verder vast te stellen. Zo kan de overheid garanderen dat gevraagde huren ook billijke huren zijn. Deze overgang moet uiteraard geleidelijk gaan, al was het maar omdat invoering van wat nu wordt voorgesteld administratieve consequenties heeft voor de verhuurder die straks niet meer nodig zullen zijn bij een huursombenadering. Invoering van de huursombenadering zal vanaf 2015 plaatsvinden. Er zijn ook geluiden uit de sector die zeggen: begin er dan maar meteen aan. Graag hoor ik een bevestiging van dit tijdpad en de visie van de minister op deze transitie.

Voorzitter, de positie van particuliere verhuurders is belangrijk voor de toekomst. Hun marktaandeel zou vergroot moeten worden om meer flexibiliteit en initiatief aan de aanbodzijde te krijgen. Voor hen is de mogelijkheid de huren te kunnen optrekken eveneens van groot belang. Ook zij hebben te maken met huurders die een relatief lage huurprijs betalen en ook zij zullen meer gaan bouwen als de investeringen renderen. Willen we de bijdrage van deze sector aan de ontwikkeling van de woningbouw vergroten, dan moet deze sector sterker kunnen worden.   Is de minister het daarmee eens en hoe ziet hij de rol van de particuliere sector?

Over de positie van de huurders wil mijn fractie, na alles wat hierover al in de schriftelijke voorbereiding al is gewisseld, pleiten voor een bezinning op meer geleidelijke overgangen tussen de verschillende inkomenscategorieën. Het blijft ingewikkeld dat mensen die rond de grens zitten en er net boven of onder komen behoorlijke stappen moeten maken. Welke oplossingen zijn daar denkbaar? Graag verneemt mijn fractie tevens hoe de hardheidsclausule voor gehandicapten en chronisch zieken eruit gaat zien.

Tot slot van dit onderdeel kom ik op de verhuurderheffing. Laat ik vooropstellen dat mijn fractie de heffing als zodanig kan billijken. Het vermogen van de corporaties is immers mede gevormd doordat de overheid er de voorwaarden voor schiep. Die voorwaarden hebben betrekking op de totstandkoming van de woningvoorraad waar corporaties hun geld mee verdienen en regelingen met betrekking tot de huur. Bovendien hebben corporaties voordelen, zoals verwerving van grond tegen gunstige voorwaarden. De heffing van 1.7 miljard die voor een belangrijk deel bij een kleine 400 corporaties ‘gehaald’ wordt is fors. Wij komen er nog afzonderlijk over te spreken en mijn fractie wil zich er op dat moment definitief over uitspreken. Een punt van zorg is wel de manier waarop nu ook de particuliere verhuurders door deze heffing worden getroffen. Hun vermogens worden immers niet op dezelfde wijze gevormd onder begunstiging van overheidsbeleid. Is er daarom voor hen een mouw aan te passen, zo vragen wij de minister?     

Samenhang en ontwikkeling

Voorzitter, ik wil tot slot nog enkele opmerkingen maken over de samenhang in het beleid. De opgaven zijn stevig en er zal in de komende jaren nog meer moeten gebeuren. Er is vaak gezegd dat stabiliteit in het beleid en vertrouwen op de woningmarkt belangrijk zijn. Die twee hangen natuurlijk samen. In een tijd waarin de conjunctuur tegen zit, wordt duidelijk hoe kwetsbaar onze woningmarkt is. Maar nu kunnen ook de stappen worden gezet die nodig zijn. Ik noem drie opgaven:

1. Het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Dit vraagt verdere regie en maatwerk op vraagondersteuning en aanbodverruiming.
2. Het zorgen voor meer vloeiende overgangen tussen huur en koop, betere  en bredere keuzemogelijkheden voor consumenten.
3. Het opnieuw definiëren van het speelveld voor overheden, corporaties en marktpartijen, waarbij publieke belangen goed geborgd zijn.  

Het zou goed zijn als er een Woonakkoord zou komen met alle betrokken partijen. Er is bij de presentatie van het Woonakkoord aangegeven dat het akkoord van de sector, Wonen 4.0, hierbij een belangrijk leidraad moet zijn. Nu Woonakkoord en Wonen 4.0 elkaar zo dicht zijn genaderd zou het heel goed zijn gezamenlijk over de verdere ontwikkeling van het woonbeleid samen te spreken.  Onze fractie zou het toejuichen als de minister een woonnota zou maken, waarin het verhaal, dat we nu in talloze brieven en in aankondigingen van beleid en van overleg met de sector in volle omvang wordt uiteengezet.

Voorzitter, ik rond af. Mijn fractie staat positief tegenover voorliggende wetsvoorstellen. Ze zijn al enige tijd in enigerlei vorm onderweg. Een punt van zorg zijn de effecten op inkomens rond de grens van de inkomenscategorieën. We zouden willen dat daar nader naar gekeken wordt. Andere wetsvoorstellen die nog zullen passeren, zoals die over de verhuurderheffing, zullen we beoordelen wanneer ze hier ter tafel komen. Wij zien voor vandaag uit naar de antwoorden op de vragen die ik naar voren heb gebracht.