Wet betaalbare huur
Nog geen twee maanden geleden debatteerden wij met deze minister over het brede thema van ‘bouwen en wonen in Nederland’.
En mijn fractie was bepaald niet de enige die daarbij artikel 22 lid 2 van onze Grondwet aanhaalde: “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”. Breed gedragen bleek de opvatting dat de overheid een verantwoordelijkheid heeft om aan dit sociale grondrecht invulling te geven. Er is immers een enorme behoefte aan goede en betaalbare woonruimte. Geruime tijd heeft de overheid geprobeerd met liberalisering en deregulering invulling te geven aan de grondwettelijke opdracht, maar in de afgelopen jaren is in toenemende mate gebleken dat naast de wetmatigheden van de markt ook wetgeving door de overheid nodig is om voldoende woongelegenheid te bevorderen.
Dat geldt onder meer voor de huurmarkt, het onderwerp waarover we vandaag spreken. Veel huurders betalen meer voor hun woning dan redelijk is. In en rond de grote steden is het soms zelfs ronduit onredelijk. Door de krapte op de huurmarkt besteden mensen noodgedwongen een groot deel van hun inkomen aan het dak boven hun hoofd en hebben zij minder geld voor andere uitgaven. De huren zijn in de afgelopen jaren fors gestegen, mede door handig gebruik van korte huurcontracten en verhuurders van woonruimte hebben in die jaren hele fraaie rendementen gemaakt.1 Het belangenevenwicht is in de visie van mijn fractie verstoord geraakt. Dat de overheid nu ingrijpt in onder meer de huursector is dan ook geen onheuse marktverstoring, maar een correctie op vele jaren van deregulering. Dat vertrekpunt kan rekenen op de steun van mijn fractie.
Het wetsvoorstel dat we vandaag behandelen heeft een buitengewoon sympathiek klinkende naam en een nobel doel, namelijk het werken aan betaalbare huren. Voor veel huurders zal deze wet zeer welkom zijn en dat blijkt ook uit mails en brieven die wij ontvangen hebben. Veel huurders zijn onvoldoende op de hoogte van hun rechten of blijken niet voldoende in staat om hun recht te halen. Terecht wordt ook daar aandacht aan besteed. Bovendien wordt de werking van het WWS met dit wetsvoorstel uitgebreid. De minister berekende dat de helft van de private woningen onder de huidige liberalisatiegrens te duur wordt verhuurd. Deze huurders betalen gemiddeld €150 per maand te veel. Dat klinkt wellicht overzichtelijk, maar is voor veel betrokkenen een heel fors bedrag. Die €1800 op jaarbasis had ook anders besteed of gespaard kunnen worden. Het is goed dat de minister deze groep huurders een stevigere positie geeft.
Geen onderdeel van de sympathieke benaming van de wet, maar wel van de afweging die wij moeten maken, is de notie van het redelijk rendement. Mijn fractie is geen principieel tegenstander van het om commerciële redenen verhuren van woonruimte en scheert bonafide verhuurders niet over één kam met huisjesmelkers of krottenkoningen. Graag steunen wij regelgeving die bijdraagt aan betaalbare huren, maar we hebben ook oog voor de positie van velen die ons benaderd hebben met grote zorgen over wat deze wet mogelijk betekent voor hun pensioenvoorziening of met angst voor een verliesgevende woning.
In de schriftelijke voorbereiding zijn door verschillende fracties, waaronder de mijne, tal van vragen gesteld over hoofdlijnen en details. De snelheid en de inhoud van de beantwoording dwingen respect af en graag maak ik de minister en zijn staf daarvoor een welgemeend compliment. Die voorbereiding doe ik vandaag niet over en daarom richt ik mij in dit debat hoofdzakelijk op datgene waar voor mijn fractie nog het grootste vraagteken zit, namelijk de effecten en mogelijke bijwerkingen van het wetsvoorstel.
Voor- en tegenstanders van dit wetsvoorstel hebben in groten getale hun visie met deze Kamer gedeeld, compleet met rekenvoorbeelden, wetenschappelijk onderzoek, prognoses en persoonlijke verhalen. De zonzijde van dit wetsvoorstel licht daarin op in de vorm van verbetering van de huurbescherming, een realistischer huurprijs en meer kansen op de huurmarkt voor groepen die nu te vaak niet aan bod komen. Maar heel nadrukkelijk wordt ook de schaduwzijde belicht. Veel beleggers zijn bezorgd. Zij vrezen voor hun rendement en waarschuwen voor het risico van massale ‘uitponding’ van huurwoningen. Ook vermoeden zij dat zittende huurders geen toestemming zullen geven voor verduurzaming, omdat woningen met een E-, F- of G-label na een jaar gekort zullen worden op het aantal punten en daardoor goedkoper worden. Bovendien verwachten zij die verduurzaming niet binnen een jaar te kunnen realiseren. Wat is de reactie van de minister op deze zorgen?
Waar het gaat om uitponding vraag ik de minister ons nog eens onderbouwd en heel concreet mee te nemen in zijn beeld van de omvang en impact van deze te verwachten bijwerking van het wetsvoorstel. De gepresenteerde visies op dit punt gaan diametraal uiteen. Waarop baseert de minister de overtuiging dat dit effect binnen aanvaardbare proporties blijft? Heb ik de minister goed begrepen dat zijn departement met name ook op dit punt niet zal wachten op de evaluatie van de wet maar tussentijds voortdurend de vinger aan de pols zal houden? Graag hoor ik van de minister welke mogelijkheden hij ziet om tijdig en effectief in te grijpen als deze bijwerking substantieel groter zou zijn dan hij nu verwacht.
Sprekend over een vinger aan de pols vraag ik de minister naar de handhaving door de gemeenten. Zijn zij in staat om per 1 juli hun rol te vervullen? Staat de minister hierover in nauw contact met de VNG en hoe houdt hij zicht op de handhaving?
Een breed en divers huuraanbod is van belang voor de ‘volkshuisvesting’. Ook uit dat begrip spreekt iets van de taak van de overheid. Woningverhuur met een redelijk rendement past daarbij. Mijn fractie blijft daarom behalve voor betaalbare huur ook aandacht vragen voor redelijk rendabele verhuur. Ook op dat punt vraag ik de minister ons zijn visie nog eens onderbouwd uiteen te zetten. Welke mogelijkheden ziet hij om een redelijk rendement te handhaven? En op welke wijze zouden de effecten van deze wet voor verhuurders fiscaal gedempt kunnen worden? Zijn bijvoorbeeld het verondersteld rendement in box 3 en de overdrachtsbelasting van 10,4 % na inwerkingtreding van dit wetsvoorstel niet onredelijk hoog? En zouden die in het Belastingplan 2025 dan ook niet naar beneden bijgesteld moeten worden? Mijn fractie begrijpt dat deze minister dat niet eigenstandig kan beslissen en is zich terdege bewust van de demissionaire staat van dit kabinet. Toch vraag ik de minister om een toezegging op dit punt, want ook demissionair regeren is vooruitzien.
Zoals gezegd steunt de ChristenUnie-fractie het vertrekpunt van dit wetsvoorstel. Dat woord is bewust gekozen, want ook na aanvaarding van dit wetsvoorstel is de huurmarkt niet af, laat staan de woningmarkt in breder perspectief. Het is van belang dat deze wet wordt aangevuld met beleid dat betaalbaar huren en rendabel verhuren in balans houdt, maar ook met beleid dat bijdraagt aan een verruiming van de woningvoorraad, betere benutting van bestaande woonruimte en een gezond evenwicht tussen koop en huur. Graag een schets van dat kader en het bijbehorende tijdpad.
Ten slotte vraag ik namens mijn fractie aandacht voor de mogelijkheid om bij de bouw van middenhuur woningen subsidies en garantstellingen mogelijk te maken. Door Europese staatssteunregels kan dat nu niet. De minister probeert dat te veranderen door in Europa te pleiten voor wijziging van het DAEB Vrijstellingsbesluit 2012. Mijn fractie staat uiteraard positief tegenover het vergroten van het aanbod in de middenhuur, maar ik vraag de minister nog eens uiteen te zetten welke vormen van overheidssteun mogelijk zouden zijn na uitbreiding van het Vrijstellingsbesluit, ook voor private partijen. Kan de minister daarnaast schetsen welke mogelijkheden er onder het huidige Vrijstellingsbesluit al zijn en toelichten of die worden verruimd door de Wet betaalbare huur?
Mijn fractie ziet uit naar de beantwoording door de minister.
