Tijd voor een renovatie van het woonbeleid (opiniestuk Wetenschappelijk Instituut CU)
In een nieuw kabinet komt er geen minister van wonen, als het aan Stef Blok ligt: ‘het woonbeleid is klaar’. Was het maar, stellen Wouter Beekers (directeur WI CU) en Willeke de Jager (projectonderzoeker): het is tijd voor een ingrijpende renovatie van het woonbeleid.
Middenklasse de dupe
Voor de middenklasse zit de woningmarkt stevig op slot. Een doorsnee gezin met een modaal inkomen van € 37.000 en twee kinderen zoekt een eengezinswoning in het midden van het land. Sociaal of koop hoeven zij niet te proberen. Los van de wachtlijsten bij de woningcorporatie, zijn sociale huurwoningen tegenwoordig bedoeld voor de laagste inkomens. En een proefberekening bij de Rabobank leert dat ze met hun inkomen niet boven de € 165.000 kunnen kopen. Veel verder dan een flatje van 70 m2 komen ze daarmee niet.
Maar ook op de particuliere huurmarkt, waar deze middengroep traditioneel terecht kan, is voor dit gezin geen woning. Via Funda weten ze er een te vinden voor € 900 euro per maand — bijna de helft van hun maandsalaris. Maar de aanbieder komt met een inkomenstoets: het bruto maandsalaris moet 4,5 maal het gevraagde huurbedrag zijn, een regel bij bijna alle particuliere aanbieders. En dat redt dit huishouden bij lange na niet.
Onevenwichtig en overgereguleerd
De middeninkomens lopen aan tegen een onevenwichtige en overgereguleerde woningmarkt. Door de vele subsidies en aftrekmogelijkheden groeide de sociale huurvoorraad sinds 1945 van 10% naar 30% en de koop van 30% naar 60%. Maar met deze financiële en fiscale sturing nam ook de regeldruk navenant toe. Tegelijkertijd kromp de vrije sector van 60% naar 10%. De huren in de vrije sector stegen explosief, waardoor huishoudens in een particuliere huurwoning nu gemiddeld 10% meer aan woonlasten besteden dan anderen.
Tot op heden durft de politiek deze onevenwichtigheid in het woonbeleid niet aan te pakken. Liever benoemen we een ambassadeur voor de vrije sector en bedenken er een paar stimuleringsmaatregelen bij. Maar zouden we niet eens moeten gaan voor minder in plaats van meer regulering, zodat de woningmarkt in evenwicht kan komen? Is het niet eens tijd voor een grootschalige renovatie van ons woonbeleid?
Hypotheekrenteaftrek afbouwen
Allereerst is het nodig dat de binnenkort te bespreken belastinghervormingen ook de woningmarkt raken. Zo kunnen we de nodige stappen zetten in de afbouw van de hypotheekrenteaftrek en de baten daarvan toewenden voor belastingverlagingen. Het kabinet Rutte II is voorzichtig met hervormen begonnen. Sommigen vinden het belangrijk niet verder te hervormen om zo ‘de rust te bewaren’. Ondertussen betekent deze rust stijgende huizenprijzen, een verder groeiende schuldenberg, en een blijvende spanning op de vrije huursector. En dat terwijl zich een kans voordoet, nu de rente al een tijd historisch laag is en ingrijpen in de hypotheekrenteaftrek minder hard gevoeld wordt dan anders.
Vrijheid voor de sociale huursector
Ook in de sociale huursector is minder sturing op zijn plaats. Wat dat betreft leverde Rutte II half werk. De huurprijzen minder reguleren, zodat ze meer marktconform kunnen worden was zo gek nog niet. Maar er zijn meer stappen nodig. Misschien moeten we zelfs af van de borging van de leningen van woningcorporaties door de overheid. Want zonder overheidssteun wordt de discussie over de bestemming van sociale huurwoningen minder beladen en kunnen woningcorporaties weer meer vrijheid krijgen om vorm te geven aan hun sociale taak, ook voor middeninkomens zoals zij van oudsher altijd hebben gedaan. Maar dan moeten we wel af van de verhuurdersheffing, die het kapitaal van de sociale sector afroomt ten gunste van de schatkist. De economische crisis mag daartoe genoopt hebben, nu is het tijd om in te zetten op een sociale sector die zichzelf kan bedruipen en ruimte heeft om te bouwen. En als we dan inzetten op vrijheid, waarom dan niet kiezen voor een algemene (inkomensafhankelijke) woonsubsidie, in plaats van alleen een huursubsidie?
Wonen 4.0
De samenleving heeft de politiek het goede voorbeeld al gegeven. Voorstellen in deze richting stonden reeds vijf jaar geleden in ‘wonen 4.0’, een gezamenlijk plan van eigen woningbezitters, makelaars, woningcorporaties en huurdersvertegenwoordigers. Laat de politiek dit plan nu maar eens afstoffen. Want wie droomt over sterkere waarden en normen, identiteit en gemeenschapszin — allemaal stuk voor stuk belangrijke campagnethema’s — doet er goed aan de gewone, hardwerkende Nederlanders niet te vergeten.
Wouter Beekers en Willeke de Jager zijn directeur en projectonderzoeker van het Wetenschappelijk Instituut van de ChristenUnie. Dit artikel verscheen op de opiniepagina van het Financieele Dagblad.
