Datum:           2 februari 2016

Mevrouw Schouten (ChristenUnie):
Voorzitter. Onze huurbescherming is een groot goed. Er kunnen omstandigheden zijn waardoor tijdelijke huur nodig is. Dat heb ik zojuist ook betoogd in mijn termijn van het wetsvoorstel over jongerencontracten. Er zijn ook situaties die zich daartoe lenen, alleen moet een groot toetspunt altijd zijn: gaan we de huurbescherming niet onnodig ver oprekken? Het vaste contract met huurbescherming is de norm; dat hoor ik hier heel veel partijen zeggen. Ik denk dat we ook moeten proberen om niet te ver van die norm af te wijken in het zoeken naar maatwerk, waar soms tijdelijke contracten voor nodig zijn. Dan is de vraag of het voorliggende wetsvoorstel het dichtst bij die ideale norm blijft en tegelijkertijd ook wat ruimte biedt voor maatwerk.

In dit wetsvoorstel is ook een ander element gevoegd, namelijk de huursombenadering. Het zijn twee onderdelen die wat ons betreft niet samen in één wet hadden gehoeven. Sterker nog: ik denk dat het ook een deel van de moeilijkheid van de discussie veroorzaakt. Ik constateer echter dat dit nu wel het geval is. Ik hoop dan ook dat de minister bevredigend antwoord kan geven op onze vragen op de verschillende onderdelen.

Ik begin met het onderdeel huursombenadering. Met dat onderdeel zijn wij gewoon blij; dat kan ik ronduit zeggen. Al bij het woonakkoord heeft mijn partij ervoor gestreden dat we op enig moment zouden gaan naar een vorm van huursombenadering. Dat is best een pittige discussie geweest, want als je aan het ene rad gaat draaien, gebeurt er aan de andere kant weer van alles waardoor er weer allerlei andere discussies omhoogpoppen. Ik ben dus blij dat Aedes en de Woonbond samen tot een voorstel zijn gekomen. Ik denk dat we daardoor breed draagvlak voor het voorstel hebben georganiseerd, zowel bij de woningcorporaties als bij de huurders. Overigens krijgen we nu weer heel veel brieven binnen waarin staat dat we toch op onderdelen afwijken. Het klopt dat dit wetsvoorstel van de minister geen exacte kopie is van het voorstel, maar de huurders vragen ons nu ook om er een aantal onderdelen uit te halen die ze er volgens mij eerst zelf hebben ingefietst. Ik blijf dus maar zo dicht mogelijk bij wat er is afgesproken.

De heer Madlener (PVV):
Ik hoor hier dat de huurders blij moeten zijn met wat er in het afgelopen jaar is gebeurd. Ik denk dat mevrouw Schouten dat beter kan intrekken, want de huurder, de gewone man die een huurwoning heeft, heeft natuurlijk gigantisch veel huurverhoging gekregen. Die heeft hierdoor enorm aan koopkracht ingeleverd. Die is dus helemaal niet blij met het beleid met de afspraken van mevrouw Schouten en met alle huurverhogingen. Misschien kan zij dus spreken namens de organisaties, maar niet namens de huurders. Dat zou ik niet doen als ik haar was. Die krijgen ook nog eens al die asielzoekers in hun wijk.

Mevrouw Schouten (ChristenUnie):
De heer Madlener luistert echt niet naar wat ik zeg. Dat is niet de eerste keer vandaag. Ik heb gezegd dat juist het voorstel van de huursombenadering heel erg vanuit de Woonbond en de corporaties kwam. Die hebben ervoor geageerd om dat punt ook in het woonakkoord te krijgen. Dat is gelukt en we hebben hier nu de uitwerking daarvan. Zij hebben samen een akkoord gesloten over deze huursombenadering. De heer Madlener legt mij nu allerlei woorden in de mond die ik niet heb gezegd.

De heer Madlener (PVV):
Ik vond dat de woordvoerster van de ChristenUnie het een beetje deed voorkomen alsof dankzij de ChristenUnie de huurders tevreden kunnen zijn. Het tegendeel is waar. De ChristenUnie al die enorme huurverhogingen gesteund. De ChristenUnie is voor de open grenzen en de voorrang voor asielzoekers. De ChristenUnie is de partij die de huurders gigantisch in de steek heeft gelaten. Dus als mevrouw Schouten het daarmee eens is, hoeft zij wat mij betreft ook niet meer over de huurders te spreken.

Mevrouw Schouten (ChristenUnie):
Ik denk dat ik hier maar niet meer op inga, voorzitter.

Ik ga de onderdelen van de wet af waarover wij nog wat vragen hebben ten aanzien van de huursombenadering. Er is iets niet helemaal duidelijk: wat moeten we doen met woningen die als gevolg van huurharmonisatie worden geliberaliseerd? De minister kiest ervoor om het deel van de huurstijging dat uitgaat boven de liberalisatiegrens, mee te tellen in de huursom. Zouden we echter niet moeten zeggen: geliberaliseerd is geliberaliseerd? In het jaar na de liberalisatie kan de huur alsnog verder worden opgetrokken, zonder gevolgen van de huursom, dus waarom zou je in het eerste jaar de huurstijging boven de liberalisatiegrens ook meetellen? Is in het voorstel van de minister niet het gevaar aanwezig dat corporaties dan maar kiezen voor verkoop van hun bezit, omdat dit op dat moment geen gevolgen heeft voor de huursom? En dat terwijl we allemaal juist meer middeldure huur willen krijgen. Ik zou daar graag een onderbouwing van de minister bij krijgen. Ik zie ook dat de heer Ronnes een amendement op dit punt heeft ingediend.

De huurprijsverhoging wegens woningverbetering telt in het wetsvoorstel niet mee in de huursom, terwijl dit volgens mij niet zo in het akkoord stond. Als woningverbetering bij mutatie plaatsvindt, dus als er een nieuwe bewoner komt, kan het ineens weer wel volgens het wetsvoorstel. Dit is niet consequent. Sterker nog, het remt investeringen in woningverbetering als verduurzaming. Het is ook niet klantgericht. De minister stimuleert hiermee dat corporaties huurders overlast geven van verbouwingen, terwijl corporaties met Stroomversnelling juist hard bezig zijn om woningverbetering in een heel korte periode tussen twee verhuringen te doen, zodat de huurders er geen last van hebben. Ik vind het niet logisch dat de renovatie niet meetelt als er huurders in een woning zitten en dat die wel meetelt als die tussen twee verhuurperiodes in zit. Ik zie dat de heer Ronnes ook daarover een amendement heeft ingediend.

De heer Albert de Vries (PvdA):
Ik hoor mevrouw Schouten een parallel trekken met Stroomversnelling. Ik dacht dat we recentelijk een wetsvoorstel hadden aangenomen om de kosten daarvan buiten het huurbedrag te houden. De Partij van de Arbeid vindt dat er ook voor labelsprongen zo'n soort maatregel moet komen. Als je het in de huren stopt, gaan de huren allemaal omhoog en gaat de liberalisatie verder. Dan ga je de huren minder dempen en kom je eerder boven de liberalisatiegrens. Is dat wat mevrouw Schouten wil?

Mevrouw Schouten (ChristenUnie):
Dan is dit wetsvoorstel ook niet consequent. Als het gebeurt bij mutatie, dus als er een nieuwe bewoner komt, telt het volgens deze wet wel mee maar als het gebeurt terwijl er mensen wonen, telt het niet mee. Ik zou zeggen: trek dan gewoon één lijn. Wat mij betreft moet het niet meegeteld worden, anders zet je een rem op verduurzaming.

De heer Albert de Vries (PvdA):
Wat betreft de woningverbetering kan ik een beetje meevoelen, maar wat de energieaanpassing betreft, lijkt het mij heel onverstandig om dat in de huur te stoppen. Op die manier liberaliseer je meer woningen. Het is veel verstandiger om net zo'n maatregel als de epv uit te vinden voor de labelsprongen. Ik doel dus op een energieprestatievergoeding naast de huur.

Mevrouw Schouten (ChristenUnie):
Dat is een nieuw voorstel waarover ik even na zou moeten denken. De logica van het ene wel en het andere niet meetellen, zie ik niet helemaal. Misschien kan de minister daar meer inzicht in bieden.

Een onjuiste toepassing van de maximale huursomstijging kan niet door individuele huurders bij de Huurcommissie worden ingebracht als argument tegen de voorgestelde huurstijging van de individuele woning. Het gaat hier dus om de individuele huurder. Een corporatie kan bij overschrijding wel een aanwijzing krijgen. Mij is niet duidelijk hoe hier toezicht op wordt gehouden. Kan de minister dit toelichten? Wie gaat bekijken of een corporatie niet over de huursom heen gaat? Is de minister het met mij eens dat we hierop maximale transparantie voor de huurders moeten proberen te organiseren, zodat zij zelf ook kunnen bekijken of de huren binnen de vastgestelde huursom blijven?

De huursombenadering kan vanwege aanpassingen bij de Belastingdienst pas volledig ingaan in 2017, schreef de minister ons. Komend jaar hebben we een soort mix van huurverhoging op grond van inkomen en de huursombenadering. Kan de minister uitleggen waarom hij niet kiest voor één invoeringsdatum? Dit zou kunnen door de peildatum van de huursom van 1 juli 2016 naar 1 januari 2017 te verschuiven. Dat maakt de jaarlijkse doorrekening voor corporaties eenvoudiger. Als zij in maart 2017 de nieuwe huurstijging gaan bepalen, weten zij al wat de huursom op 1 januari was en hoeven ze alleen nog maar de huursom van 31 december in te schatten. Graag krijg ik hierop een reactie.

De huursom geldt niet voor particuliere en commerciële verhuurders, zelfs als het gaat om sociale huurwoningen. Voor particuliere en commerciële verhuurders geldt alleen de maximale huurprijsstijging per woning van inflatie plus 2,5%. Kan de minister uitleggen waarom er voor huurwoningen onder de €710 van deze verhuurders wel huurtoeslag kan worden gegeven en wel verhuurderheffing wordt gevraagd, maar niet de huursombenadering zou kunnen gelden? Waarom behandelt de minister particuliere en commerciële verhuurders met meer dan tien woningen in de gereguleerde huursector niet hetzelfde als corporaties? Ik overweeg op dit punt een amendement in te dienen. Woningen die onder de gereguleerde huursector vallen, zouden altijd onder de huursombenadering moeten vallen.

Ik ga over op de inkomenstoets. De inkomensafhankelijke component valt niet binnen de huursombenadering wanneer er in een prestatieafspraak is afgesproken dat de extra huurinkomsten gebruikt worden voor investeringen. Zo'n investeringsprikkel is natuurlijk mooi, maar hoe gaat de minister controleren dat het in de lokale prestatieafspraken echt om extra investeringen gaat? Kunnen corporaties dit niet gewoon makkelijk toerekenen naar investeringen die ze al van plan waren? Is het daardoor niet een papieren tijger? Hoe kunnen we hardmaken dat die extra opbrengsten ook echt voor extra investeringen worden ingezet?

Ik heb ook nog een vraag over de inkomenstoets en de gevolgen daarvan op de wat langere termijn. Concreet betekent de inkomenstoets dat huurstijgingen van inflatie plus 4% straks mogelijk worden voor inkomens boven de €39.000. Voor inkomens onder de €44.000 is dat op dit moment nog inflatie plus 2%. Dat is echt een behoorlijke verruiming. Het is precies deze groep die net overal buiten valt: men heeft geen recht meer op huurtoeslag, men kan nog niet op de koopmarkt terecht en in het middensegment zijn er onvoldoende woningen. Over dat laatste hebben we het al vaak gehad. Deze groep krijgt dus te maken met behoorlijk forse huurverhogingen, maar kan eigenlijk geen kant op. Ik worstel hiermee. Ik vraag me af hoe we de groep tegemoet kunnen komen die op verschillende plekken klappen krijgt. Dat gaat helemaal gelden als straks ook de inkomensgrens naar beneden wordt bijgesteld, naar rond de €34.000. Er valt dan een heel grote groep onder de inflatie plus 4%. Ik overweeg om op dit punt een motie in te dienen, maar als de minister een goed antwoord geeft, zal dat niet nodig zijn. Ik vraag mij of af de Kamer een nieuw weegmoment moeten krijgen. Als de discussie over de lagere inkomensgrenzen hier weer plaatsvindt, moeten wij dan niet gaan vaststellen wat het percentage huurverhoging voor deze groep mag zijn? Want dat die grens zomaar onder de inflatie plus 4% komt te vallen, staat voor mijn fractie nog niet vast. Misschien kan de minister dit al toezeggen.

De heer Bashir (SP):
Dit was ook een van de punten in mijn betoog. Het gaat om mensen, gezinnen, die €40.000 of meer verdienen. Dan heb je het bijvoorbeeld over twee leraren op de middelbare school of over een politieagent en een kassamedewerkster; ik zeg maar wat. Ons verzoek zou zijn om de grens te verhogen naar €65.000. Mensen met inkomens tot en met €65.000 geef je dus geen huurverhoging meer van 5%, zoals nu het geval is. Voor die mensen doe je dat gewoon gematigd, ook gezien het gegeven dat de huren in de afgelopen tijd al gigantisch zijn gestegen. Kan de ChristenUnie dit voorstel volgen?

Mevrouw Schouten (ChristenUnie):
Ik vind dat de grens van €65.000 wel heel hoog is. Het gaat mij precies om de groep die enerzijds net geen recht meer heeft op huurtoeslag en anderzijds geen kant op kan. Met een inkomen van €65.000 heb je toch wat meer mogelijkheden. Het gaat vooral om de groep mensen die nu een inkomen tussen de €39.000 en €44.000 heeft en straks zelfs tussen de €34.000 en €44.000. Dat is echt de modale groep; laat ik die mensen zo maar eens noemen. Dat is de groep waarop ik alle aandacht wil vestigen, omdat de groep met een inkomen dat daar bovenuit stijgt, toch wel iets zelfredzamer is dan de groepen waar de SP doorgaans voor opkomt.

De heer Bashir (SP):
Ook die groepen hebben de afgelopen tijd heel veel huurverhogingen gekregen. Als je voor leefbaarheid in de wijken bent, moet je ook ervoor zorgen dat er gemengde wijken zijn. Mensen die net wat meer verdienen, moeten ook in die wijken blijven wonen. Als je al de huren van mensen met een inkomen vanaf €45.000 gaat verhogen, zoals de ChristenUnie nu voorstelt, jaag je die mengen weg. Dan heb je het over iemand die €23.000 verdient en iemand die €22.000 verdient, mensen die samen dus €45.000 verdienen. Dat zijn toch geen hoge inkomens? Dat zijn gewone mensen.

Mevrouw Schouten (ChristenUnie):
Dat laatste ontken ik niet. Over het algemeen zijn ook mensen met hoge inkomens gewone mensen. Het punt is meer dat die groep misschien wat meer alternatieven heeft dan de groep die daar net onder zit, bijvoorbeeld omdat deze mensen wel wat makkelijker een hypotheek kunnen krijgen en omdat zij net een wat duurdere huurwoning in de niet-gereguleerde sector kunnen krijgen. De groep daaronder zit klem. Wij voeren hier al jaren discussies over de vraag hoe wij het middensegment beter kunnen krijgen. Ik zie dat dat nog niet gebeurt, maar die groep krijgt straks wel inflatie plus 4%. Bovendien wordt die groep steeds wat groter. Daar zit mijn zorg. Als we nu niet bekijken wat we daaraan moeten doen, ontstaat daar een soort stille armoede.

Ik kom op het punt van de tijdelijke huurcontracten. Laat ik eerst maar even aangeven waar het wat ons betreft prima is geregeld: de contracten voor promovendi. Dat sluit ook goed aan bij het wetsvoorstel over de jongerencontracten dat we net hebben behandeld. Dat kan op steun van de ChristenUnie rekenen.

Een onderdeel waarmee ik echt moeite heb, is het onderdeel van de grote gezinnen. Het is natuurlijk prima als corporaties kleinere huisvesting aanbieden aan grotere gezinnen waarvan de kinderen zijn uitgevlogen. Tot nu toe gebeurt dat vaak op basis van maatwerk, overleg en gesprekken. Dit wetsvoorstel zorgt er echter voor dat er straks een plicht is om te verhuizen van een grote woning naar een kleinere woning. Maar dan kun je wel in een problematische situatie terechtkomen. Want hoe duurzaam is het als je kinderen uitvliegen? Als je kind bijvoorbeeld net een jaar op kamers is en het gaat niet en het komt weer naar huis, is dan toch de situatie ontstaan dat het gezin onder de grens is gezakt? Ook kan je huishouden door een echtscheiding opeens gehalveerd zijn. Met dit wetsvoorstel kom je ook dan direct in de problemen. Voorts speelt het feit dat die gezinnen nog andere kinderen kunnen hebben die ook geworteld zijn in zo'n wijk. Ze gaan daar naar school en ze hebben hun vriendjes en vriendinnetjes in de straat. Ze moeten dan allemaal verhuizen omdat dit nu in de wet staat. Ik kan maar beter gewoon duidelijk zijn: wij willen dit onderdeel schrappen. Ik heb daarop ook een amendement ingediend. Maatwerk en gesprekken, zoals dat nu gaat, lijken mij prima. Maar hoe groot is het probleem? Volgens mij is het allemaal goed te overzien. Juist als we dit nu vastleggen, gebeuren er zaken die wij niet willen.

De lastigste vraag heb ik voor het laatst bewaard. Die vraag gaat met name over de eenjaarscontracten en de vijfjaarscontracten voor onzelfstandige woningen. Wat de ChristenUnie betreft moeten deze contracten in ieder geval niet als een proeftijd worden gebruikt, maar daar zit toch wel een soort van zorg. Ik zit te puzzelen over een amendement om te kijken op welke wijze we dat kunnen voorkomen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door zo'n contract één keer mogelijk te maken en dan het volgende contract voor onbepaalde tijd op te stellen, zodat wordt voorkomen dat er straks allemaal eenjaarscontracten achter elkaar worden geplakt. Vraag daarbij is dan ook nog hoeveel rechten zo iemand heeft.

Dan kom ik op een meer principieel punt: kun je een tijdelijk huurcontract van rechtswege laten vervallen? Ik had het daar net met de heer Van der Linde ook al over. Hoe verhoudt dat zich tot internationale verdragen, bijvoorbeeld het woonbeschermingsartikel? Naar ik heb begrepen is dat artikel 11. Kan de minister daar eens op reflecteren? Want als een contract van rechtswege vervalt, kun je wel naar de rechter gaan, maar dan zal de rechter zeggen dat het van rechtswege is vervallen. Ik meen echter dat het een principieel recht is dat mensen zelf kunnen aangeven waarom zij denken dat het wel of niet terecht is dat zo'n contract eindigt of wat de omstandigheden zijn waarom dat contract niet zou moeten eindigen. Daarom zoek ik naar meer bescherming voor de tijdelijke contracten van een jaar.

Wat ons betreft moet het ook mogelijk zijn om, als iemand na een jaar een volgend contract krijgt aangeboden waarin de huur extreem is gestegen, dat te toetsen. Ook dat onderdeel zit niet in het wetsvoorstel. Men zit op zo'n moment echter in een afhankelijkheidsrelatie. We hebben dat met de huurbescherming wel geregeld en hier zou dat ook moeten gelden.

Ik heb ook een amendement ingediend waarin staat dat, net als bij de jongerencontracten, de opgebouwde inschrijfduur behouden blijft bij contracten voor bepaalde tijd. Zo wordt voorkomen dat iemand die bijvoorbeeld vanwege een echtscheiding akkoord gaat met een contract voor een jaar, zijn totale opgebouwde inschrijfduur verliest. Dat lijkt me zinvol voor iedereen, ook om de kansen op doorstroming te vergroten.

Dan heb ik nog een aantal specifieke vragen over de eenjaarscontracten. De minister noemde een hele reeks doelgroepen die gebaat zou zijn bij een contract voor een jaar, onder meer arbeidsmigranten, expats en mensen die in een noodsituatie snel tijdelijke woonruimte nodig hebben. Alleen in een ruime huurmarkt, met voldoende aanbod voor permanente bewoning, zal uitsluitend door de juiste doelgroepen huurders van de mogelijkheid van tijdelijke huur gebruik worden gemaakt en niet door huurders die op zoek zijn naar een permanente, bestendige woonruimte. Kan en wil de minister tussentijds monitoren of dat niet een soort proefcontract wordt? Hoe gaat hij dat doen? Wat doet de minister als toch blijkt dat er op grote schaal oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van de eenjaarscontracten?

Ik vraag mij ook af of contracten voor de duur van maximaal een jaar passend zijn voor alle doelgroepen die de minister noemt, gezien de enorme diversiteit. Ik wil er één groep specifiek uithalen. Dat betreft de mensen uit de maatschappelijke opvang. Het kan zijn dat iemand uit de maatschappelijke opvang komt en heel snel een woning nodig heeft. Volgens mij geldt daarvoor nu een urgentieverklaring. Waarom zou dat niet afdoende zijn? Waarom moet er toch nog een extra eenjaarscontract komen? Maakt dat die mensen niet extra kwetsbaar? Dat zijn niet de mensen die het meest zicht hebben op al hun rechten en op hoe zij eventueel kunnen doorstromen naar een permanente woning. Heeft de minister dit ook besproken met instellingen zoals de ggz en de reclassering? Is hij daar eventueel toe bereid, om te vragen wat dat volgens hen betekent voor hun cliënten of oud-cliënten?

Ik zie tegelijkertijd ook dat de huurbescherming in dit voorstel beter is dan bij allerlei precaire woonvormen, zoals antikraak. Maar hoe zorgen we dan ook dat die precaire woonvormen minder worden gebruikt? Kan de minister dat wat beter onderbouwen?

Ik kom bij de vijfjaarscontracten voor onzelfstandige woningen. Een aanleiding voor het voorstel is de afspraak in het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom dat tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk worden gemaakt. Het voorstel gaat echter verder en maakt het vijfjaarscontract mogelijk voor alle onzelfstandige huurwoningen. Het beperken van deze contracten tot vergunninghouders staat op gespannen voet met het discriminatieverbod. Door gemeenten wordt vaak beoogd om in die complexen ook andere doelgroepen te huisvesten. Ook hier overweeg ik om te bekijken om dit niet van rechtswege te beëindigen, maar om een toets door de rechter mogelijk te maken, als iemand vindt dat nog een keer bekeken moet worden of dat contract kan komen te vervallen.

Belangrijker nog is de vraag hoe de minister voorkomt dat dit contract, dat eigenlijk op een speciale groep ziet, niet te pas en te onpas gebruikt gaat worden. We hoorden bijvoorbeeld vandaag dat studenten bang zijn dat dit het alternatief wordt voor een campuscontract. Gaat de minister dat monitoren? Of ziet hij dat daar nog aanvullende maatregelen nodig zijn?

Voor meer informatie: www.tweedekamer.nl.