Datum:           8 september 2015

Inleiding

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het wetsvoorstel dat beoogd de mogelijkheid te bieden voor verhuurders en huurders naast de huur een energieprestatievergoeding overeen te komen. Genoemde leden verwelkomen dit wetsvoorstel omdat het de komst van zogenaamde nul-op-de-meter woningen stimuleert.

Het wetsvoorstel maakt het mogelijk om snel en op grote schaal woonlastenneutraal een significantie woningverbetering te realiseren voor de primaire doelgroep van woningcorporaties. Ook brengt het voorstel  de realisatie van nationaal gestelde energie- en CO2 doelen op zowel de korte als lange termijn dichterbij. Bovendien kunnen hiermee verouderde woningen een vernieuwde langere levensduur krijgen met een nieuwe uitstraling wat de leefbaarheid ten goede komt. Tenslotte krijgt met het voorstel de bouwindustrie de kans om te innoveren en wordt een bijdrage geleverd aan groei van de werkgelegenheid in deze sector.

Wel hebben deze leden nog enkele vragen over de praktische uitwerking van het wetsvoorstel en over het bereiken van de lange termijn doelstelling van een energie-neutrale woningvoorraad.

Ambitie energieneutrale gebouwde omgeving

De leden van de ChristenUnie delen de opvatting dat de Europese ambitie (een volledig energieneutrale gebouwde omgeving in 2050) niet kan worden bereikt zonder ‘grote stappen’. Om die reden vragen deze leden zich af of het niet voor de hand ligt, naast de ‘grote stappen’ die dit  wetsvoorstel mogelijk maakt, aanvullende mogelijkheden te scheppen zoals bijvoorbeeld het voor gemeenten mogelijk maken nadere (aanvullende) duurzaamheids-eisen te stellen aan bouw- en renovatieopgaven.

Modernisering huurwetgeving

De leden van de ChristenUnie waarderen het dat via de Energie Prestatie Vergoeding (EPV) het mogelijk is grote aantallen woningen beschikbaar te houden binnen DAEB sector voor de primaire doelgroep van de woningcorporaties, maar vragen zich af of (de noodzaak van) deze wijziging niet aantoont dat de huidige huurwetgeving aan een algehele revisie toe is waarbij het woonlastenbeginsel centraal staat (waarbij de som van huur en energiekosten en dergelijke gezamenlijk de woonlast wordt genoemd) in plaats van de huur. In een situatie waarin alle woningen energieneutraal zijn gemaakt lijkt het deze leden dat een aparte EPV niet nodig zou moeten zijn maar dat dit onderdeel zou moeten zijn van de huurregulering. Zij vragen hier nader op in te gaan en daarbij ook te reflecteren op de vraag hoe dit wetsvoorstel als tussenstap straks zou kunnen passen in dit eindbeeld.

Herziening voorwaarden

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af of de bepaling dat elk jaar de voorwaarden waaronder de energieprestatievergoeding kan worden overeengekomen bij AmvB voldoende zekerheid biedt voor de investeerder (corporaties) en of op deze wijze ‘freerider – gedrag’ kan worden voorkomen. Als immers de voorwaarden waaronder een energieprestatievergoeding kan worden bedongen na een aantal jaren minder streng worden leidt dat tot benadeling van de corporaties die nu de stap tot Nul-op-de-Meter renovaties zetten.

Beschikbaarheid primaire doelgroep

De leden van de ChristenUnie-fractie willen verder graag meer inzicht in de effecten van deze wetswijziging op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep van de corporaties in vergelijking met de tot nog toe meer gangbare label-B renovaties. Als het immers zo is zoals het in de memorie van toelichting wordt betoogt dat dit de mogelijkheden van verhuurders, in het bijzonder corporaties, vergroot om de exploitatiemogelijkheden te bepalen ligt het voor de hand actiever in te zetten op Nul-op-de-Meter renovaties in plaats van traditionele renovaties (labelstappen).

Passend toewijzen

De leden van de ChristenUnie willen verder een nadere, meer cijfermatige, onderbouwing van de effecten van deze wet voor de verplichtingen ten aanzien van het passend toewijzen van woningen aan de doelgroep. De leden van de ChristenUnie begrijpen dat als gevolg van de EPV de huur na renovatie (nagenoeg) gelijk kan blijven en dat er niet of nauwelijks effecten zullen van NoM-renovaties zijn voor ‘passend toewijzen’, maar zien dat graag nader onderbouwd.

Ook vragen deze leden of bij passend toewijzen van woningen niet ook rekening gehouden zou moeten worden met de energieprestatie zodat voorkomen wordt dat de laagste inkomens weliswaar de laagste huur hebben maar desondanks hogere woonlasten vanwege een slechtere energie-prestatie. Zij vragen ook of een stapsgewijze aanpak niet wordt ontmoedigd door de regels rond passend toewijzen. Zij vragen een reactie op de zorgen van woningcorporaties dat het plaatsen van zonnepanelen op woningen met label C financieel niet haalbaar zou zijn.

Instemmingsrecht

In de memorie van toelichting wordt gesteld dat voor de renovatie van bestaande woningen de verhuurder instemming moeten verkrijgen van de zittende huurders. Begrijpen de leden van de ChristenUnie het goed dat er geen wijzigingen zullen zijn ten opzichte van de huidige situatie waarbij voor algemeen verbindend verklaren dat tenminste 70 procent van de bewoners moet instemming met de voornemens van de corporatie. Kan inzicht worden gegeven in de ervaringen van NoM-projecten op het punt van instemming van bewoners en waarderingcijfers ten aanzien van de geleverde renovaties.

Salderen

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben begrepen dat er nog onzekerheid blijft met betrekking tot de mogelijkheid van de huurder om zijn opgewekte energie te kunnen (blijven) salderen. Deze leden gaan er van uit dat in de toekomst technologische oplossingen zoals batterijtechnologie dit probleem zullen tackelen maar achten het voor nu waardevol dat salderen voor energie-neutrale woningen mogelijk blijft; zeker als het gaat om de investeringen die voor (mogelijke) beleidswijzigingen zijn gedaan. Kan hierover meer zekerheid worden geboden, zo vragen deze leden?

Fossiele brandstoffen

De leden van de ChristenUnie-fractie vinden het waardevol dat het wetsvoorstel stuurt op het gebruik van duurzaam opgewekte energie. Begrijpen deze leden het goed dat er niettemin de mogelijkheid is/blijft om te kiezen voor fossiele brandstoffen als die volledig met duurzame energie wordt gecompenseerd. Dat zouden deze leden betreuren omdat dit weliswaar op de korte termijn mogelijk een goedkopere optie zou kunnen zijn, maar onwenselijk omdat daarmee de afhankelijkheid van gas blijft. De leden van de ChristenUnie zouden hier graag een betekenisvolle stap richting een ‘gas-loze’ (niet fossiele) energiehuishouding willen zetten (transitie).  

Hoogte energieprestatievergoeding en AmvB

Genoemde leden zijn blij dat wordt nagedacht om bij het vaststellen van de maximale energieprestatievergoeding ook een prikkel in te bouwen om de netto warmtevraag te beperken. Zij constateren dat daarbij rekening zal moeten worden gehouden met de verschillende uitgangssituaties van de woningen die worden omgebouwd tot nul-op-de-meter. Zo kan zowel het huurniveau als de energieprestatie voor de verbouwing van de woning verschillend zijn. Voor de energieprestatievergoeding geldt straks een maximum maar daarbij wordt voor zover deze leden kunnen zien geen rekening gehouden met deze verschillende uitgangssituaties. Er wordt alleen gesproken over een maximaal tarief per vierkante meter van indicatief 1,40 euro. Dat betekent dat de huurder voor het uitgangspunt gelijkblijvende woonlasten vooral beschermd moet worden tegen een te hoge vergoeding doordat bij complexen eerst 70% van de huurders moet instemmen en dus overtuigd moeten worden van de redelijkheid van de voorgestelde vergoeding. Genoemde leden vragen of er nog andere mogelijkheden zijn om huurders te beschermen tegen een te hoge energieprestatievergoeding door bijvoorbeeld toegankelijke berekeningsmethoden en informatie.

Genoemde leden constateren dat de Algemene maatregel van bestuur waarin de maximale vergoeding zal worden geregeld en de eventuele toekomstige wijziging van deze AmvB niet zal worden voorgehangen bij de Kamer. Zij geven in overweging deze AmvB wel voor te hangen zodat de Kamer de uitwerking van het voorstel kan toetsen op de werking in de praktijk en de financiële gevolgen voor huurders. Zij vragen bij deze AmvB de maximale bedragen te onderbouwen.

Om te voorkomen dat energielevering bij nul-op-de-meter-woningen zowel wordt verdisconteerd in de huurprijs als in de energieprestatievergoeding, zal in het Besluit huurprijzen woonruimte voor deze woningen een correctiefactor op het aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel worden toegepast. Genoemde leden zijn blij met deze correctie maar vragen of die correctiefactor inhoudt dat alle punten die gerelateerd zijn aan het energielabel niet langer meetellen voor de maximale huurprijs. Ook vragen deze leden wat dit betekent voor woningen die reeds een huurniveau hebben dat aansluit bij het maximale huurniveau op grond van de huidige puntentelling. Moet in zo’n geval de huur van deze woningen worden verlaagd? Dit zal vermoedelijk voor slechts een beperkt aantal woningen gelden maar genoemde leden hebben wel graag duidelijkheid op dit punt.

Genoemde leden vragen of op een zelfde wijze als met de huur ook zal worden gegarandeerd dat energielevering niet dubbel kan worden verrekend via zowel energieprestatievergoeding als servicekosten. Zij geven in overweging verhuurders te verplichten in geval van energieprestatievergoedingen alle energieprestaties hierin onder te brengen zodat deze niet meer in rekening kunnen worden gebracht via de servicekosten.

Huurtoeslag

Door invoering van de energieprestatievergoeding zal het aantal WWS-punten voor woningen dalen. Genoemde leden constateren dat dit niet alleen gevolgen heeft voor de maximale huurprijs maar daarmee ook voor de huurtoeslag. Enerzijds zullen meer woningen binnen de sociale sector blijven, anderzijds zal voor sommige woningen de huurtoeslag mogelijk lager zijn. Genoemde leden vragen of deze effecten zijn doorgerekend en zo nee, of ze in de toelichting op de AmvB zullen worden doorgerekend.

Reikwijdte

Hoewel in de memorie van toelichting meerdere malen gedoeld wordt op een ‘nul-op-de-meterwoning’ staat niet in de wettekst dat deze regelgeving voor (uitsluitend) dergelijke woningen is bedoeld. Genoemde leden vragen of het klopt dat de energieprestatievergoeding ook kan worden ingezet voor woningen die geen nul-op-de-meterwoning zijn, en wat hiervan de reden is.

Garanties

Het wetsvoorstel is gebouwd op twee garanties: garantie van minimale productie van duurzaam opgewekte finale energie en garantie van een maximale netto-warmte-vraag. Genoemde leden vragen of en zo ja welke standaarden hiervoor zullen worden afgesproken zodat een huurder en de Huurcommissie kan nagaan of de woning terecht in aanmerking komt voor een energieprestatievergoeding en de hoogte van deze vergoeding juist is. Door standaarden af te spreken kunnen volgens deze leden huurders die over het algemeen minder deskundig op dit vlak zijn dan verhuurders meer zekerheid krijgen. Genoemde leden geven daarom in overweging voor nul-op-de-meter woningen een bijpassend energielabel/energieindex te verplichten. Ook vragen zij of er een standaard contract en informatieprotocol komt dat door alle verhuurders die gebruik maken van deze regeling zal moeten worden gebruikt. Zij vragen of de genoemde energieindex, standaardcontracten en informatieprotocol geborgd zal worden in de AmvB.

Genoemde leden wijzen op de problemen met warmtepompen die minder presteren dan de voorgespiegelde prestaties. Genoemde leden vragen daarom hoe een huurder met een energieprestatievergoeding straks na het afsluiten van een contract met een energieprestatievergoeding kan bewijzen dat de garanties niet worden nageleefd en dat een hogere energievraag niet wordt veroorzaakt door stookgedrag van de huurder. Wordt hier voorzien in een uniforme toegankelijke procedure bij de huurcommissie?

Genoemde leden vragen of een geschonden EPV-garantie of de afwezigheid van gegarandeerde energievoorzieningen een gebrek opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, met het recht van de huurder nakoming, huurvermindering en schadevergoeding te vorderen? Zal een dergelijk gebrek ook worden opgenomen in het Besluit gebreken?

Genoemde leden vragen waarom aan de huurder niet de mogelijkheid geboden wordt de hoogte van de overeengekomen EPV binnen zes maanden na de aanvang van de huur bij de huurcommissie op redelijkheid (en juistheid) te laten toetsen, zodat huurder inzage kan krijgen in de samenstelling van de EPV voor de door hem te huren woning? (zie artikel 7:249 BW)

Energieleverancier en energiebelasting

In de memorie van toelichting wordt gesteld dat de huurder zelf een afweging kan maken of het voor hem gunstiger is een overeenkomst te blijven houden met de energieleverancier.

Genoemde leden vragen hoe dit in de praktijk zal werken. Betekent dit dat de huurder straks kan kiezen voor een nul-op-de-meter woning zonder contract met een energieleverancier? Zo ja, wordt in dat geval eventuele extra energievraag altijd geleverd door de verhuurder? Of moet een huurder voor extra energievraag bovenop de garantie altijd een contract afsluiten met de verhuurder of energieleverancier? Indien dit laatste het geval is: is de verhuurder voor deze extra energievraag vrij een contract af te sluiten met welke energieleverancier hij zelf wil? Deelt de regering de mening dat een huurder het zich niet kan permitteren in een strenge winter te weinig energie geleverd te krijgen en dat een overeenkomst voor eventuele extra energievraag bovenop de gegarandeerde energievraag dan in feite altijd nodig zal zijn? Kan de regering hierbij ook ingaan op de vaste lasten die huurders houden bij een energiecontract met een energieleverancier in geval zij een nul-op-de-meterwoning huren.

Ook vragen deze leden hoe wordt gesaldeerd indien er sprake is van een andere energieleverancier bij een nul-op-de-meterwoning met een energieprestatievergoeding? Ook vragen genoemde leden of verhuurders van nul-op-de-meter woningen mogen afzien van een aansluiting op het gasnet. Voorts vragen deze leden of ook gebiedsmaatregelen voor duurzame energieopwekking, zoals aansluiting op een wijk-zonne-energiecentrale die door de verhuurder wordt geëxploiteerd of wordt gehuurd op het dak van een naburige sporthal onder de reikwijdte van het wetsvoorstel valt.

BTW

Een EPV zal - zo blijkt uit de memorie van toelichting- een vergoeding zijn voor zowel geleverde energie als voor energiebesparende investeringen aan de woonruimte. Klopt het, zo vragen deze leden, dat indien een verhuurder energie levert deze levering met BTW belast dient te zijn, ook indien die levering tegen een vast bedrag geschiedt? De vergoeding die een huurder van woonruimte betaalt voor het gebruik van onroerende voorzieningen in en aan de woonruimte, is niet met BTW belast. Hoe gaat dit opgelost worden, zo vragen genoemde leden. Of is het zo dat het huis en niet de verhuurder de energie levert en dat er dus alleen BTW zal worden geheven over eventuele extra energie die de verhuurder levert, niet zijnde energie opgewekt door het huis?

Uitvoeringslasten

Genoemde leden vragen de uitvoeringslasten te onderbouwen van het jaarlijks opnieuw uitrekenen wat het komende jaar voor elk soort EPV-woning en elk soort gebruikersprofiel de hoogte van de EPV zal zijn. Kan hier gezien de ervaringen met energielabels, energie-index en Warmtewet wel uit worden gegaan van lagere kosten?

Evaluatie

In de wetswijziging is niets opgenomen over evaluatie en monitoring van de effecten van de energieprestatievergoeding. Genoemde leden geven in overweging een evaluatiebepaling op te nemen.

Artikelsgewijs

Artikel 7:237 BW en artikel 19a Uhw

Genoemde leden vragen of in artikel 7:237 BW niet ook moet worden gesproken over een vergoeding van de daadwerkelijke levering van energie naast de vergoeding voor de garantie van die levering. In artikel 19a Uhw staat nu alleen waarop de EPV mag zijn gebaseerd. Moet hier niet ook genoemd worden dat een verhuurder energie kan of misschien zelfs moet leveren?

Artikel 7:261a BW

De huurder van een woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs heeft geen toegang tot de huurcommissie. Genoemde leden vragen waar deze huurders terecht kunnen.

Artikel 7:258 BW

Artikel 7:258 BW wordt in het wetsvoorstel niet gewijzigd. Genoemde leden vragen of voor een woning met energiebesparende (onroerende) voorzieningen met een EPV-afspraak

sprake is van een all-in afspraak. Of andersom, is er sprake van een allin huurprijs indien een verhuurder een art. 7:237 lid 4 BW bedoelde garantie afgeeft zonder daarvoor een vergoeding te vragen?

ARTIKEL II

Genoemde leden wijzen op enkele verschrijvingen. Artikel 4 lid 2 Uhw: onderdeel ‘g’ bestaat reeds. Bedoeld zal zijn een onderdeel ‘i’ in te voeren. Artikel 19a Uhw bestaat ook reeds. Bedoeld zal zijn artikelen 19a en b Uhw te vernummeren en een nieuw art. 19a Uhw in te voeren. Genoemde leden vragen of het begrip ‘finale energie’ in artikel 19a lid 2 Uhw niet moet worden gedefinieerd. Voor zover deze leden weten komt dit begrip nergens in de wet voor.

Voor meer informatie: www.tweedekamer.nl.